ในสภาวะที่ตลาดยังคงผันผวนไม่แน่นอน เป็นงานหนักของนักลงทุนที่จะต้องค้นหาโอกาสที่สามารถรับมือกับภาวะตลาดเช่นนี้ได้ และจะเลือกสรรแนวทางการปรับพอร์ตการลงทุนอย่างไรให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน สินทรัพย์ที่เป็นโอกาสในการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทน ณ ขณะนี้คงหนีไม่พ้นสินทรัพย์จำพวก REITs ที่หลายบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนให้ความสนใจมากขึ้น และอาจเป็นตัวช่วยของนักลงทุนในการบริหารจัดการพอร์ตให้ไม่อยู่ในความเสี่ยงมากจนเกินไป และยังสามารถสร้างโอกาสในการลงทุนได้อีกด้วย

แนวโน้มของเศรษฐกิจในอนาคต ในมุมมองของ บลจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

สืบเนื่องจากกำลังอยู่ในช่วงผ่านการระบาดของ COVID – 19 มีการคาดการณ์ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่ภาวะสงครามที่เกิดขึ้นนั้นทำให้เศรษฐกิจมีการชะลอตัวลง ทาง Goldman Sachs US Economics Forecasts มีการปรับลด GDP ในประเทศสหรัฐอเมริกา จากที่คาดว่ามีการเติบโตเกือบ 6% ในปี 2022 อาจเหลือน้อยกว่า 3% ทั้งนี้ หากตัดประเด็นสงครามออกไป การระบาดของ COVID – 19 ก็ยังส่งผลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจ รวมถึงฝั่งตลาดจีนก็ได้รับผลกระทบจากการล็อคดาวน์ครั้งใหญ่

สิ่งที่เห็นได้อย่างชัดเจนคือ ราคาน้ำมันที่มีการปรับเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อในปีนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรุนแรง ทางฝั่งธนาคารกลางในสหรัฐ ฯ มีนโยบายปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เพื่อที่จะรับมือกับภาวะเงินเฟ้อซึ่งพุ่งทะลุถึง 8 % และไม่มีทีท่าว่าจะปรับลดลงแต่อย่างใด ประกอบกับสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนกินเวลานานกว่าที่นักวิเคราะห์ได้คาดการณ์ไว้ ในเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา FED ได้มีการปรับเพิ่มดอกเบี้ยขึ้นอีก 0.5% ส่งผลให้ตราสารหนี้ต่าง ๆ ได้รับแรงกดดันและต้องมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

นโยบายทางการเงินของ FED ที่ส่งผลกระทบต่อตลาด

FED ออกนโยบายเพื่อรับมือกับปัญหาเงินเฟ้อโดยการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว และการดึงสภาพคล่องออกจากตลาดผ่านการทำ Quantitative Tightening (QT) ถ้าพิจารณาในส่วนของตลาดดอกเบี้ย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 0.75% และคาดว่าสิ้นปีนี้จะอยู่ที่ประมาณ 2.5% และในระยะยาวจะอยู่ที่ 3.5%

FED จะเริ่มลดงบดุลในเดือนมิถุนายนนี้

ทั้งนี้  FED ได้มีการประกาศนโนบายลดงบดุล สืบเนื่องจากสินทรัพย์ประเภทที่มีความเสี่ยงนั้นดูดให้ตัวเงินไหลกลับเข้ามาในระบบ ในช่วงที่ผ่านมา ตลาด S&P สามารถทำ All time high ได้อย่างต่อเนื่อง เป็นเหตุให้ตัวเงินไหลไปยังสินทรัพย์ดิจิทัล คริปโตเคอเรนซี่ ฯลฯ เพิ่มมากขึ้น และเกิดสภาพคล่องที่ล้นเกินในระบบ ดังนั้น ทาง FED จึงทำการดูดซับสภาพคล่องโดยการลดงบดุลในเดือนมิถุนายนนี้ ในอัตรา 47.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ / เดือน และเดือนกันยายนเป็นต้นไปในอัตรา 95 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ / เดือน และหากยังไม่มีทีท่าว่าอัตราเงินเฟ้อจะว่าจะลดลง ทาง FED อาจมีการออกนโยบายที่เข้มงวดมากขึ้น เป็นเหตุให้ตลาดมีความผันผวนสูง 

วิธีรับมือกับสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง เงินเฟ้อสูง แต่เศรษฐกิจกลับเติบโตไม่ทัน

ในปี 2022 นี้ หากอัตราเงินเฟ้อยังไม่สามารถลดลงไปตามเกณฑ์ที่ FED ได้คาดหวังไว้ (ประมาณ 2%) ก็อาจเป็นสัญญาณได้ว่าเศรษฐกิจมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด กลยุทธ์ ณ ปัจจุบันของนักลงทุนที่สอดรับกับสถานการณ์นี้คือ การปรับพอร์ตการลงทุน และการถือครองเงินสดเอาไว้ เพื่อรอให้ภาพรวมของตลาดมีความชัดเจนมากยิ่งขึ้น เนื่องจากสิ่งที่ธนาคารกลางให้ความสำคัญมากที่สุดคือ “เงินเฟ้อ” หากพุ่งขึ้นสูงกว่าปัจจุบันอาจทำให้รับมือได้ยาก อย่างไรก็ตาม ธุรกิจหรือหลักทรัพย์ที่เน้นกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง เช่น หุ้นปันผลดี หรือสินทรัพย์ทางเลือกอื่น ๆ มีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับสภาวการณ์ที่ตลาดมีความผันผวนต่ำ ถึงแม้จะอยู่ในช่วง Stagflation ก็ตาม

แนวโน้มการลงทุนในสถานการณ์ปัจจุบัน

หากมองในเชิงวงจรธุรกิจ ณ ปัจจุบันเศรษฐกิจจะอยู่ในช่วงของการชะลอตัว และส่งผลให้สินทรัพย์ประเภทหุ้นนั้นได้รับผลตอบแทนต่ำ ซึ่งสวนทางกับความผันผวนของหุ้นที่มีความผันผวนสูง ดังนั้น การลงทุนในตราสารทุน ณ ปัจจุบันอาจจะไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก นักลงทุนอาจจะต้องมองหาทางเลือกอื่น ๆ ที่สามารถต่อสู้กับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวได้

ทาง LH fund ได้มีการประเมินสถานการณ์และให้คำแนะนำแก่ผู้ลงทุนในส่วนของสินทรัพย์ที่มีความปลอดภัยมากขึ้น ในส่วนของตราสารหุ้นนั้น อาจเป็นกลุ่ม Defensive Stock หรือหุ้นที่มีมูลค่าและเงินปันผลคงที่/ High dividend stock ที่มีเงินปันผลสูง/ สินทรัพย์ทางเลือกประเภท REITs ที่มีรายได้ชัดเจน ซึ่งมาจากการเก็บค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลงทุนนั่นเอง

ผลตอบแทนของสินทรัพย์ประเภท REITs ในภาวะที่เงินเฟ้อสูง

หากเปรียบเทียบผลตอบแทนระหว่างหุ้นกับ REITs โดยพิจารณาผลตอบแทนรวม หรือ Total return ทั้งการเปลี่ยนแปลงของราคาและเงินปันผลนั้น จะเห็นได้ว่า REITs มีผลตอบแทนสูงกว่าหุ้น (ใช้ S&P 500 เป็นเกณฑ์) ในช่วงที่เงินเฟ้ออยู่ในระดับปานกลางถึงสูง หรือมีอัตราเงินเฟ้อตั้งแต่ 2.5% – 6.9% ขึ้นไป

ผลตอบแทนจาก REITs ส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ในรูปของเงินปันผลระดับสูง เนื่องจาก REITs ได้รับรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในสัญญาเช่าระยะยาวนั้นมีความเกี่ยวโยงกับเงินเฟ้อด้วยเช่นกัน จึงสามารถปรับขึ้นค่าเช่าในช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อได้ เป็นเหตุผลว่า สินทรัพย์ REITs สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีในช่วงที่เงินเฟ้อพุ่งสูงได้ ประกอบกับโยบายเปิดเมืองเนื่องจากสถานการณ์ COVID – 19 คลี่คลายลง ในหลาย ๆ ประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐฯ หรือสิงคโปร์มีการเปิดเมืองและใกล้เข้าสู่สภาวะปกติ ส่งผลให้ราคาเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่สามารถฟื้นฟูได้เป็นไปในทิศทางที่ดีมากขึ้น

วิเคราะห์สถานการณ์ตลาด REITs ระหว่างฝั่งสหรัฐ ฯ และฝั่งเอเชีย

หากพิจารณาในส่วนของราคาหุ้นแล้ว ราคาหุ้น REITs ฝั่งสหรัฐฯ มีการปรับขึ้นมา 20%  (เทียบกับช่วง Pre – Covid level) ในช่วงปลายปี 2021 และในกลุ่มที่สร้างผลตอบแทนสูงคือกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอย่างจำกัด อาทิ กลุ่ม Self – Storage ที่ได้รับผลพวงจากการเติบโตของภาคอสังหาฯ ซึ่งราคาปรับตัวสูงมากถึง 70% หรือจะเป็นในส่วนของภาคอุตสาหกรรม ที่มีการปรับราคาสูงขึ้น 57.3% และในส่วนของ Data Centers จากการเติบโตของธุรกิจ E – Commerce ทำให้ราคาปรับตัวขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับ REITs โดยรวมที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 20% อย่างไรก็ตาม ในภาคส่วนของโรงแรม หรือฝั่งของ Retail มีราคาโดยเฉลี่ยติดลบประมาณ 20% และยังไม่สามารถฟื้นกลับขึ้นมาได้

จะเห็นได้ว่า ทางฝั่งสหรัฐฯ ราคาของหุ้นประเภท REITs กลับไปเทียบเท่าราคาช่วง Pre – Covid แล้ว ในทางกลับกัน ทางฝั่งเอเชียยังอยู่ในช่วง Laggard (ราคาปรับขึ้นไม่มาก) อาทิ ในประเทศไทย สิงคโปร์ โดยเฉพาะในประเทศไทยจะเห็นได้ว่า ผลตอบแทนของ REITs ยังไม่เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด

กลยุทธ์เลือกลงทุน REITs ในฝั่งเอเชียเป็นหลัก

เนื่องจาก FED ไม่ได้มีนโยบายยืดหยุ่นเหมือนที่ผ่านมา ประกอบกับมีการใช้นโยบายที่เข้มงวดโดยการถอนงบดุลออกจากระบบ สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญในการลงทุนจึงเป็นเรื่องของ “ความคุ้มค่า” หากประเมินจากผลตอบแทนเงินปันผลระดับสูง (Dividend Yield) REITs ทางฝั่งไทยและสิงคโปร์จะมีความคุ้มค่ามากที่สุด เนื่องจากมีเงินปันผลเกือบ 6% และราคาเทรดอยู่ที่ 1 เท่า ในขณะที่ REITs ทางฝั่งสหรัฐฯ มีผลตอบแทนอยู่ที่ 3% ในขณะที่ราคาเทรดอยู่ที่ 3 เท่า ทาง LH fund จึงมองว่า REITs ในฝั่งสหรัฐฯ มีราคาสูง และมีโอกาสที่ผลตอบแทนจะลดลงมาได้ เนื่องจากการปรับ Bond Yield หรือทาง FED มีการใช้นโยบายปรับดอกเบี้ยที่สูงกว่าตลาดคาดการณ์ไว้ จึงประเมินว่า ในปี 2022 น่าจะเป็นจังหวะที่ดีสำหรับการลงทุนในฝั่ง Asian REITs ที่มีความคุ้มค่าต่อเงินลงทุนมากกว่า

ปัจจัยเกื้อหนุนสินทรัพย์ REITs จากการเปิดประเทศ

ปัจจัยหลักที่เกื้อหนุนการเติบโตของสินทรัพย์ Asia REITs คือ การเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวสามารถเข้ามาในประเทศได้ เช่น ในสิงคโปร์ หรือไทยที่มีการอนุญาตให้นักท่องเที่ยวสามารถเข้าประเทศได้  ประกอบกับปัจจัยสนับสนุนบางส่วนคือ ภาคการท่องเที่ยว โดย IATA มีการประเมินตัวเลขภาคการบินที่จะเพิ่มมากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วง Pre – Covid โดยคาดการณ์ว่าทางฝั่งเอเชียที่สถานการณ์จะกลับมาเป็นปกติ ในช่วงปี 2024

การผ่อนคลายมาตรการ COVID – 19 ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักมากขึ้น

ในปัจจุบัน ประเทศสิงคโปร์มีอัตราการฉีดวัคซีนป้องกัน COVID – 19 คิดเป็น 93% ของจำนวนประชากรทั้งหมด และอัตราการป่วยระดับรุนแรงจากการติดเชื้อ COVID – 19 ซึ่งต้องรักษาที่โรงพยาบาลมีจำนวนน้อยกว่า 1% โดยผู้ป่วย 99% สามารถรักษาตามอาการที่บ้านได้ นอกจากนี้ การผ่อนคลายมาตรการ COVID – 19 อย่างการเปิดห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร การอนุญาตให้กลับเข้าไปทำงานในออฟฟิศได้ ส่งผลให้ REITs ที่เกี่ยวข้องกับออฟฟิศ หรือ Retail สามารถฟื้นตัวได้

กองทุน LHPROPIA กองทุนที่ลงทุนใน Asia REITs เป็นหลัก

กองทุน LHPROPIA หรือกองทุนเปิด แอล เอช พร็อพเพอร์ตี้ อินฟรา เฟล็กซิเบิล A เป็นกองทุนรวมประเภท Mixed fund มีนโยบายการลงทุนคือ

• ลงทุนในหลักทรัพย์/ตราสารในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
• กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน
• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน

ทั้งนี้ จะลงทุนในบริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทย ประเทศอื่นในเอเชีย และประเทศออสเตรเลีย ซึ่งจะเน้นไปที่ประเทศสิงคโปร์และประเทศไทยเป็นหลัก หากดู Performance ช่วง 6 เดือนย้อนหลัง จะเห็นว่า สิงคโปร์และไทยทำผลงานได้ค่อนข้างดี

สัดส่วนการลงทุนคือ Singapore REITs 53.80% และ Thai REITs 42.60% โดยในปีนี้หมวดหมู่
หลัก ๆ ที่จะกระจายลงทุนคือ Retail REITs หรือโรงแรมที่ได้รับประโยชน์จากการเปิดประเทศ นอกจากนี้ Thai REITs ยังมีความน่าสนใจสูง ช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคา Thai REITs มีความคงที่ แต่ในปี 2022 หลังจากเศรษฐกิจกลับมาเป็นบวก Thai REITs มีอัตราการเติบโตสูงถึง 16% – 20%  ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับ Asian REITs และสิ่งที่จะทำให้อัตราการเติบโตปรับตัวขึ้นสูงคือ Retail REITs ซึ่งปัจจุบันราคายังค่อนข้างนิ่ง แต่มีโอกาสที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต

ตัวอย่างบริษัทที่ลงทุน

CPN REIT – Retail REITs ไทยที่จะสามารถดัน Performance ของ REITs ให้พุ่งขึ้นได้ โดยทางกองให้น้ำหนักในการลงทุนมากที่สุดคือ CPN REIT ซึ่งกระจายการลงทุนทั้งในส่วนของตัวห้างสรรพสินค้า 85%  ออฟฟิศ 10% และโรงแรม 5% การเติบโตที่จะกลับมาในปี 2022 คือ Traffic Recovery (จำนวนผู้ที่มาจับจ่ายใช้สอยในห้างสรรพสินค้า) ที่อยู่ในระดับ 80% อันเป็นตัวกระตุ้นที่จะทำให้ตัวผลตอบแทนของ CPN REIT อาจปรับสูงได้มากกว่า 6% ในปีนี้ ซึ่งกลุ่ม Retail REITs เป็นกลุ่มที่มีผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยเป็นทุนเดิม

DIF – กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม มีการกระจายการลงทุนทั้งในส่วนของเสาโทรคมนาคม และ Fiber Optic ซึ่งเป็นธุรกิจอินเทอร์เน็ตต่าง ๆ และมีความเกี่ยวพันกับเงินเฟ้อ ซึ่งสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าขึ้นได้ กองทุน DIF ได้รับความสนใจจากต่างประเทศเนื่องจากมี Market cap อยู่ที่หนึ่งแสนห้าหมื่นล้านบาทไทย และมี Dividend Yield ประมาณ 8% นอกจากนี้ DIF ยังคงเป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนสถาบัน และมีสัดส่วนการลงทุนค่อนข้างมาก เนื่องจากมีคุณสมบัติของการเป็นหุ้นที่ดี ทั้งรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอ มีอัตราผลตอบแทนอยู่ในระดับสูง และมีสภาพคล่องสูงมาก

บทสรุป กองทุน LHPROPIA เหมาะกับนักลงทุนประเภทใด

• ผู้ลงทุนที่สามารถรับความผันผวนของราคาสินทรัพย์ที่กองทุนไปร่วมลงทุนด้วยได้
• ผู้ลงทุนที่สามารถลงทุนได้ในระยะกลางถึงระยะยาว โดยหวังผลตอบแทนที่ดีกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ทั่วไป
• ผู้ลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนในกลุ่ม Property
• ผู้ลงทุนประเภทสถาบันหรือนิติบุคคลที่ต้องการรับรายได้ที่สม่ำเสมอจากเงินปันผล

ปัจจัยความเสี่ยง

Business Risk, Credit Risk, Country and Political Risk, Repatriation Risk, Derivative, Market Risk, High Issuer Concentration Risk, Sector Concentration Risk, Country Concentration Risk, Currency Risk

ระดับความเสี่ยง

ระดับ 8 (เสี่ยงสูงมาก)

สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือขอรับหนังสือชี้ชวนได้ที่บริษัทหลักทรัพย์นายหน้าซื้อขายหน่วยลงทุนฟินโนมีนา จำกัด ในช่วงเวลาทำการตั้งแต่ 09:00 – 17:00 น. ที่หมายเลขโทรศัพท์ 02 026 5100 และทาง LINE “@FINNOMENAPORT” หรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมโดยตรงกับบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์  ที่เว็บไซต์ www.lhfund.co.th หรือโทร 02 286 3484  หรือ หากท่านใดอยากทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกองทุน คลิกที่นี้ได้เลยครับ https://hubs.la/Q018Snjw0

คำเตือน

• ผลการดำเนินงานในอดีต/ผลการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ในตลาดทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต
• ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
• กองทุนนี้ลงทุนกระจุกตัวในหมวดอุตสาหกรรม และลงทุนกระจุกตัวในผู้ออกตราสาร จึงมีความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนอาจสูญเสียเงินลงทุนจำนวนมาก
• การลงทุนในกองทุนรวมที่ลงทุนในต่างประเทศมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน ซึ่งอาจทำให้ได้รับเงินคืนต่ำกว่าเงินลงทุนเริ่มแรก
• กองทุนมีนโยบายป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนตามดุลยพินิจผู้จัดการกองทุน
• ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ระบุไว้ในคู่มือการลงทุนในกองทุนรวม