John Paulson ผู้จัดการกองทุน Hedge Fund ขนาดใหญ่ หลังจากที่เขาประสบความสำเร็จในยุค Subprime ไปแล้วหลายพันล้านเหรียญ เขาเริ่มที่จะกลับมาทำกำไรได้อีกครั้ง แต่ในรูปแบบที่ใช้เวลาค่อนข้างนานหน่อย คือการ
“เล่นที่”
หลังจากที่ทยอยเก็บที่ดินเรื่อยมากว่า 35,000 แปลงตั้งแต่ปี 2009 Michael Barr ผู้บริหารส่วนอสังหาริมทรัพย์ของ Paulson & Co. กล่าวว่า บริษัทได้เริ่มขายออกมาแล้วในช่วงปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มจะเร่งขายมากขึ้น กองทุนได้ลงทุนกว่า 770 ล้านเหรียญ ส่วนใหญ่เป็นหลักทรัพย์หลุดจำนอง หรือจากการล้มละลาย รวมถึงการซื้อนิคมบ้านพักอาศัย 24 แห่งใน Arizona California Colorado Florida และ Nevada
“ทฤษฎีของเราคือ การซื้อที่ ซึ่งเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนในยามที่ตลาดบ้านกำลังฟื้นตัว และดูเหมือนว่ามันจะออกมาดีซะด้วย ในช่วงตลาดขาลง ที่ดินคือสินทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบแรงที่สุด เพราะฉะนั้น เวลามันกลับตัว ที่ดินก็จะเป็นอะไรที่มูลค่าฟื้นตัวกลับมามากกว่าบ้านเสียอีก”
Paulson ซึ่งถือที่ดินไว้มากพอๆกับบริษัทสร้างบ้านอันดับต้นๆ กำลังวางแผนทยอยขายทำกำไรในบางโครงการที่ราคาฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว โดยขายให้กับตลาดอสังหาฯที่เริ่มขาดแคลนที่ดินสำหรับทำโครงการ หลังจากที่การสร้างบ้านใหม่ซบเซามากว่าทศวรรษ จากข้อมูลของที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ John Burns Real Estate Consulting กลุ่มผู้พัฒนา ที่เริ่มกลับมาสะสมที่ดิน พวกเขาพบว่าราคาปรับตัวขึ้นกว่า 57% จากจุดต่ำสุดปี 2009 และในบางพื้นที่ปรับขึ้นกว่า 2 เท่าในเวลาเพียง 6 ปี Paulson มาเริ่มขายในช่วงที่ถือว่าช้ากว่าบริษัทอื่นๆ หลังราคาขายเริ่มทรงตัว อย่างไรก็ดี กองทุนของเขามีเวลา 10 ปีก่อนที่จะต้องคืนเงินให้กับผู้ถือหน่วยทั้งหมด John Burns ที่ปรึกษาของ Paulson กล่าวว่า “จุดนี้เป็นส่วนที่เป็นข้อได้เปรียบ เนื่องจากมีระยะเวลาการลงทุนที่ยาวกว่า ซึ่งทำให้สามารถเลือกลงทุนในที่ดินกลุ่มที่ต้องใช้เวลานานในการทำกำไร ซึ่งนักเก็งกำไรส่วนใหญ่จะรอไม่ไหว”
GTIS Partners เป็นอีกบริษัทหนึ่งที่ลงทุนไปประมาณ 1,000 ล้านเหรียญตั้งแต่ปี 2009 ซื้อที่ดินกว่า 35,000 แห่งใน 27 ตลาด ได้ทยอยขายในราคาที่สูงกว่า 2 ถึง 4 เท่าตัว CEO Tom Shapiro กล่าวว่า “ที่ดินมีการปรับตัวขึ้นเร็วกว่ามาก ถ้าราคาบ้านปรับขึ้น 5 หรือ 10% ราคาที่ดินจะขึ้นไปได้กว่า 20 ถึง 30% แต่นักลงทุนต้องระวังเพราะมันจะได้ผลตอนที่ตลาดเป็นขาลงเท่านั้น ซึ่งบางครั้งก็อาจทำให้เจ็บตัวหนักได้”
ตลาดบ้านที่ทรุดตัวทำให้นักพัฒนาอสังหาฯหลายเจ้าต้องล้มละลาย ซึ่งเป็นโอกาสให้นักลงทุนเข้าไปช้อนซื้อ ที่ดินขนาดใหญ่ หรือนิคมที่ยังพัฒนาไม่แล้วเสร็จในราคาที่ถูกมาก ในปี 2012 Paulson จ่ายเพียง 17 ล้านเหรียญ เพื่อซื้อที่ดิน 875 เอเคอร์ ใน Lake Las Vegas, Nevada นั่นหมายถึงเอเคอร์ละ 20,000 เหรียญเท่านั้น ในขณะที่ตอนนี้กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ ต้องใช้เงินถึง 400,000-450,000 เหรียญเพื่อให้ได้ที่ดินมา แต่ไม่ใช้ทุกแปลงจะสามารถขายเป็นกำไรได้ทั้งหมด เพราะบางแปลงก็ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เปิดโล่ง แต่ Paulson ก็นำมาดัดแปลงเป็นสนามกอล์ฟได้
Paulson อาจมีความเสี่ยงอยู่บ้างจากราคาที่เริ่มทรงตัว แปลงที่ปรับปรุงแล้ว หลังจากที่ราคาขึ้นไปกว่า 28% ในปี 2013 ปรับขึ้นอีกแค่ 2%ในไตรมาสที่ 1 ในปีถัดมา กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯเริ่มชะลอการซื้อที่ดินลงจากปี 2013 ในขณะที่ Wheelock Street Capital ซึ่งได้ซื้อที่ดินไป 24,000 แปลงในช่วงเวลาเดียวกันกับ Paul ได้ทยอยขายอย่างต่อเนื่องตลอดมา “เราต้องการแค่เข้าไปลงทุนและขายตอนมันฟื้นตัว ไม่ได้หวังจะถือจนราคาปรับไปจุดสูงสุด”
นักวิเคราะห์จาก UBS Group ให้ข้อมูลว่า กลุ่มอสังหาฯในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากชุมชนเมืองหน่อย น่าจะเป็นตัวช่วยให้ กลุ่มที่ดินประเภทที่ Paulson ลงทุนอยู่ปรับเร่งตัวขึ้นได้ กลุ่มบ้านใหม่มีแนวโน้มจะกลับมาเติบโตได้ในช่วง 2 ปี ข้างหน้า “ตลาดบ้านกำลังอยู่ในขั้นตอนเคลื่อนไปสู่การเติบโตที่พึ่งพาด้วยจำนวนหลังมากขึ้น จากกลุ่มผู้ซื้อบ้านใหม่ในระดับเริ่มต้น รูปแบบนี้จะเป็นตัวสะท้อนความต้องการในการก่อสร้างในเขตๆรอบเมือง ซึงเป็นที่ที่อุปสงค์กับอุปทานค่อนข้างมีความสมดุลมากกว่าในเมือง”
FINNOMENA OPINION
เราเชื่อว่าในช่วงปีของวิกฤตต้มยำกุ้ง เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นนำความเสียหายมาให้กับคนกลุ่มใหญ่ เราก็เชื่อว่ามีอีกหลายกลุ่มที่ร่ำรวยและตั้งตัวได้มาจากเหตุการณ์ครั้งนั้นเช่นกัน แต่ด้วยหลักการศึกษาแนวทางเดียวกันกับ Paulson คำถามสำคัญอยู่ที่ว่า ในรอบวงจรของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ขาลงรอบถัดไป (ถ้ามันจะเกิดขึ้นอีกในอนาคต) เราจะสามารถมีทรัพยากร มีความกล้า และ มีสติปัญญา มากพอ ที่จะฉกฉวยโอกาสเหล่านั้นไว้กับมือของเราหรือเปล่า
ผู้เขียน
