เนื่องด้วยมีนักลงทุนหลายๆ ท่านได้สอบถามทางทีมงานมาเกี่ยวกับราคาคอนโดเนื่องจากราคาขึ้นมาดีมากในช่วงหลัง แต่ไม่ทราบว่าตอนนี้แพงไปแล้วรึเปล่า วันนี้ทางเราจึงถือโอกาสชี้แจงมุมมอง และเสนอข้อมูลตัวเลขที่น่าสนใจที่น่าจะตอบคำถามถึงความแพงของคอนโดได้อย่างดี ซึ่งมุมมองของเราครั้งนี้เรากล่าวถึงอสังหาฯแนวดิ่งหรือคอนโดเท่านั้น มิได้เหมารวมไปถึงอสังหาฯแนวราบแต่อย่างใด

เรื่องแรกที่คนมักจะสงสัยคือ คอนโด แพงไปหรือยัง?

ไม่สามารถปฏิเสธได้เลยว่าการซื้อคอนโดเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจอย่างมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดที่ผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ดตามการขยายตัวของเมืองและเส้นทางรถไฟฟ้า  การลงทุนหรือเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมจึงเป็นที่นิยมอย่างมาก  เนื่องจากนักลงทุนสร้างมาเก็งกำไรจากราคาขายที่ปรับสูงขึ้นและสามารถปล่อยเช่าเพื่อรับกระแสเงินสดรายเดือนได้ด้วย  บางท่านถึงกับไปกู้เงินเพื่อซื้อห้องชุดและมาปล่อยเช่าต่อ เพื่อกินส่วนต่างดอกเบี้ย

อย่างไรก็ตามสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ค่อนข้างจะเปลี่ยนแปลงไปมาก  ไล่ตั้งแต่มาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูง ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องขายคอนโดมิเนียมในราคาสูง  นอกจากนี้ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่า supply โครงการแนวดิ่งนั่นเพิ่มขึ้นมาอย่างมากมายจริงๆ จากปริมาณยูนิตคอนโดที่เคยอยู่ที่ประมาณ 2 แสนยูนิตในปี 2551 ขึ้นมาเป็นราวๆ 6 แสนยูนิต ในปัจจุบัน นักเก็งกำไรและนักลงทุนชาวไทยก็ซื้อไปกันเกือบหมด จนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องหันไปขายห้องชุดแก่คนต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน  บางรายถึงกับไปเปิดสำนักงานขายในเมืองใหญ่ในประเทศจีนเลยทีเดียว

แน่นอนว่าคนต่างชาติเหล่านี้ไม่ได้มาอยู่เอง แถมยังเป็นเงินเย็นมากๆ ซึ่งก็เป็นคู่แข่งในการปล่อยเช่าห้องชุดแข่งกับนักลงทุนชาวไทย เราจึงเริ่มเห็นแนวโน้มค่าเช่าที่ลดลงในบางพื้นที่ ซึ่งบางแห่งถ้าตัดค่านายหน้าและค่าส่วนกลาง  ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าอาจอยู่แค่ประมาณ 3% -4% แถมต้องมีการลงทุนเฟอร์นิเจอร์ พร้อมรับมือผู้เช่าที่มีความต้องการที่หลากหลาย ดังนั้นหากถามว่าการลงทุนในคอนโดยังคงน่าสนใจอยู่ไหม เรามองว่าความน่าสนใจลดลงอย่างมาก หากเรามองย้อนกลับไปเทียบกับในอดีตเมื่อ 6-7 ปีก่อนที่ให้ผลตอบแทนระดับ 7-12% และปล่อยเช่าง่าย เราคงต้องยอมรับมันก็ไม่ง่ายเหมือนในอดีตอีกต่อไป

อีกประการหนึ่งที่เรามองว่าการลงทุนในคอนโดมิเนียมนั่นมีความน่าสนใจน้อยลง เพราะเราคิดว่าดอกเบี้ยเราขยับเข้าเป็นขาขึ้นเต็มตัว จากทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นของอเมริกา ซึ่งทำให้ประเทศรอบบ้านเราก็ขึ้นดอกเบี้ยกันยกใหญ่เพื่อสกัดเงินทุนไหลออก  ยกตัวอย่างเช่น อินโดนีเซียที่ปีนี้นั่นขึ้นดอกเบี้ยมาแล้วเกิน 1% และไม่กี่วันที่ผ่านมาก็เพิ่งขึ้นอีกครั้ง เพื่อสกัดเงินทุนไหลออก และป้องกันเงินรูปีที่อ่อนลงอย่างมากในปีนี้ ตามมาด้วยประเทศกำลังพัฒนาอื่นๆเช่น อินเดีย  ซึ่งประเด็นนี้ก็จะส่งผลให้สินทรัพย์อย่างอื่นที่มีสภาพคล่องมากกว่าอสังหาเช่น หุ้นกู้ พันธบัตรรัฐบาลบางประเทศ ให้อัตราผลตอบแทนดอกเบี้ยที่มากขึ้นจากราคาที่ลดลง ซึ่งทำให้ความน่าสนใจของอสังหาก็ยิ่งลดลงมาอีก

ล่าสุดข้อมูลจาก Numbeo มีการสะท้อนข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับสัดส่วนราคาอสังหาฯ แนวดิ่งในกทม. ต่อตารางเมตร เทียบกับรายได้ประชากร เพื่อเทียบว่าหากเทียบกับรายได้เฉลี่ยของคนในกทม.แล้ว ราคาอสังหาฯ แนวดิ่งมีราคาแพงระดับไหน คำตอบคือ กรุงเทพฯ ของเราอยู่อันดับ 18 ของโลก หลายคนอาจจะบอกว่าอันดับราคาที่แพงระดับนี้อาจจะไม่ใช่เรื่องแปลกอะไรขนาดนั้นเพราะว่าประเทศไทยเรามีตำแหน่งทำเลที่ดี ท่องเที่ยวดี มีคนอยากมาอยู่เยอะ ต่างชาติก็เข้ามาซื้ออสังหาเยอะหรืออะไรก็แล้วแต่ หากแต่ว่ามันดันไปแพงกว่าเมืองหลักๆ ของโลกอย่าง นิวยอร์ค ลาสเวกัส ปารีส ลอนดอน โตเกียว เบอร์ลิน สิงคโปร์ หรือ ดูไบ หากไทยอยู่อันดับนี้ในบอลโลกคงดีไม่น้อย ซึ่งอันดับ 1  ถึง 5 ของโลกนั้นมีจีนล่อไปแล้วสามเมืองนั่นคือ เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง เสินเจิ้นนั่นเอง อันดับ 1 คือ เมืองหลวงของเวเนซูเอล่า ซึ่งไม่น่าแปลกอะไรเนื่องจากรายได้และความมั่งคั่งของคนหายไปจำนวนมหาศาล

ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าในใจกลางกรุงเทพก็ยังให้ผลตอบแทนน้อยกว่าใจกลางเมืองหลักๆ ของโลกหลายแห่งอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น นิวยอร์ค ที่ให้ผลตอบแทน 5.25% อัมสเตอร์ดัมที่ให้ผลตอบแทน 4.83% หรือดูไบที่ให้ผลตอบแทน 12% ที่น่าตกใจคือโคเปนเฮเกน เมืองหลวงเดนมาร์คซึ่งดอกเบี้ยขณะนี้ติดลบ 0.65% ยังให้ผลตอบแทนมากกว่ากรุงเทพ  จุดที่น่าสังเกตอย่างนึงคือ ถ้าจัดอันดับจากรายได้ และ ผลตอบแทนจากค่าเช่า เมืองที่จะติดอันดับความแพงและได้ค่าเช่าน้อยๆ กลับกลายเป็นเมืองในประเทศกำลังพัฒนาที่ติดท๊อปๆ เช่น บราซิล อินเดีย จีน อินโดนิเซีย ศรีลังกา

ตัวเลขออกมาแบบนี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่าราคาอสังหาฯ ในหลายๆ เมืองของประเทศพัฒนาแล้วอาจจะยังไม่ได้กลับมาที่ราคาก่อนเกิดวิกฤตซับไพรม์ และการที่ผลตอบแทนค่าเช่ายังอยู่ในระดับที่ดีอยู่ก็เพราะความต้องการที่จะเช่ายังสูงอยู่ ซึ่งอาจจะตรงกันข้ามกับฝั่งเราที่ราคาวิ่งขึ้นมาเร็วเกินกว่าที่รายได้ของคนจะตามทัน แน่นอนว่าเมื่อต้นทุนและภาระดอกเบี้ยของคนซื้อคอนโดนั้นสูง ก็ต้องมาปล่อยเช่าแพงตามต้นทุนเพื่อผลตอบแทนที่สมเหตุสมผล

แต่ทว่ารายได้ของคนเช่าซึ่งเป็นความต้องการอยู่ที่แท้จริงไม่ใช่การเก็งกำไรกลับตามไม่ทัน นั่นอาจจะเป็นสาเหตุว่าทำไมค่าเช่าคอนโดในหลายๆ พื้นที่ถึงต้องปรับลงมาเรื่อยๆ และหากผลตอบแทนยังลดลง ความน่าสนใจในการซื้อคอนโดเหมือนกับที่เก็บเงินที่มีดอกเบี้ยจะยังมีอยู่หรือไม่  อีกคำถามที่น่าสนใจคือถ้าความต้องการเช่าจากคนในประเทศไม่เพียงพอ เรามีความสามารถที่จะดึงความต้องการเช่าอยู่จากต่างประเทศหรือ Expat ได้หรือไม่ เรามีความเป็นแม่เหล็กดึงดูดได้เหมือนอย่างสิงคโปร์ โตเกียว ดูไบ ลอนดอน นิวยอร์ค อย่างงั้นหรือ?

และที่สำคัญ หลายๆ ท่านอาจจะลืม “ค่าแรง” ที่ตัวเองเสียเวลา เสียแรง ไปกับการหาคอนโด เข้าดูแล จัดการหาผู้เช่า จัดการซ่อมบำรุง และเวลาห้องว่าง 1 เดือน ที่หาผู้เช่ามาเสียบแทนไม่ได้หรือหมดไปกับการซ่อมบำรุง ก็ไม่ต่างกับเสียรายได้ไปประมาณ 8% โดยไม่รู้ตัว

คนที่เก่งมากๆ และโชคดีมากๆ ในเวลานี้ การลงทุนใหม่ๆ อาจจะหาค่าเช่า กำไร 6-8% ได้ และมี Capital Gain บ้าง ถ้าทำได้แบบนี้ ก็คือการลงทุนที่ดี

แต่ในเวลานี้ ส่วนมากการหาคอนโดปล่อยเช่าให้ได้ 8% นั้น ส่วนมากจะต้องต่อราคากันน้ำลายแห้งเลยทีเดียว มักจะต่ำกว่าราคาตลาด 30% เป็นอย่างน้อย แถมเป็นมือสองที่อายุซัก 5-8 ปีได้ ซึ่งจะเข้ากัปดักการลงทุนคอนโดในทันที เพราะราคาจะเริ่มไม่ขึ้น และมีคู่แข่งที่ใหม่กว่าเหนือกว่า มาเปิด

ไหนจะโดนค่าส่วนกลาง และบำรุงรักษา ได้มา Capital Gain ก็ไม่มี สุดท้ายจ่ายดอกเบี้ยและค่าซ่อม

ดูๆ ไปแล้ว อาจจะไม่เหมาะเลยสำหรับพวกต้องการจับเสือมือเปล่า เหมือนกู้มาเป็นทุกข์ จ่ายหมดพอดี จะเหมาะกับคนที่มีเงินสดเหลือมากกว่าครับ และมีเวลาหาคอนโด ไม่ปล่อยให้ Agent หาให้ (เพราะเค้าจะเอาค่าเช่าไป 1 เดือน คิดเป็น 8.33%)

หรือบางที การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ REITs อาจจะเป็นทางออกที่ดีกว่า ไม่ว่าจะเลือกเอง ลงผ่านตลาดหลักทรัพย์ หรือลงสาดไปเลยแบบไม่คิดเองผ่านกองทุนรวม ซึ่งก็จะมีค่าบริหารกองทุน 1-2% แล้วแต่กอง แต่ที่แน่ๆ เค้าขึ้นค่าเช่าได้ มีทั้ง cap gain และ ปันผล ที่เพิ่มขึ้น  ถือไปเรื่อยๆปันผลจะไม่ใช่แค่ 5-8% ใครถือพวกกอง retails มาหลายปีหน่อยและไม่ซื้อที่ยอดดอย ได้ปันผลกันเกิน 10% แล้วครับ

ดูข้อมูลได้ที่ https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp

ที่มาบทความ: https://bottomliner.co/2018/08/19/condo-good-or-bad-investment/

BottomLiner