สำหรับการลงทุน REITs สิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องห้ามพลาดเลยก็คือ เทคนิคการวิเคราะห์เพื่อคัดเลือกกองทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในตอนนี้ ซึ่งดอกเบี้ยโลกมีแนวโน้มที่จะไม่ปรับตัวขึ้น เหมือนในช่วงก่อนหน้า
โดยปกติแล้วค่าความสัมพันธ์ระหว่างการปรับตัวขึ้นของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) จะเป็นไปในทิศทางตรงกันข้ามกับดอกเบี้ยนโยบาย ยกตัวอย่าง ก็คือ หากดอกเบี้ยนโยบาย มีทิศทางปรับตัว “ขึ้น” ผลตอบแทนกองREITs ก็จะมีแนวโน้มในทิศทาง “ลง” แต่หากดอกเบี้ยนโยบาย มีทิศทางปรับตัว “ลง” ผลตอบแทนของกอง REITs ก็จะมีแนวโน้มที่จะปรับตัว “ขึ้น”
ดังนั้นเมื่อกลับมาดูสภาวะการณ์ในปี 2562 ซึ่งจะพบได้ว่า ดอกเบี้ยนโยบายทั่วโลกไม่ได้มีทิศทางเป็นขาขึ้นนั้น ก็จะเป็นผลดีต่อการลงทุนในกอง REITs
อย่างไรก็ตามอาจไม่ใช่ REITs ทุกกองที่เป็นจะสามารถตอบโจทย์ความต้องการของคุณได้ในภาวะนี้ …
คำถามคือ “แล้วจะคัดเลือกกองทุนอย่างไร?”
TISCO Wealth Advisory มีความเห็นว่า นักลงทุนไม่ควรที่จะมองข้ามการวิเคราะห์รายละเอียดกองทุน ซึ่งมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างผลตอบแทน ได้แก่
1. นโยบาย/สินทรัพย์ที่กองทุนลงทุน
การวิเคราะห์สินทรัพย์อสังหาฯที่ REITs ลงทุนนั้น เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่นักลงทุนควรพิจารณา เพราะ REITs แต่ละกอง ต่างมีนโยบายการลงทุนที่แตกต่างกัน ซึ่งประเด็นนี้เป็นหนึ่งในตัวแปรของการเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนด้วย
ยกตัวอย่างเช่น ในบางประเทศ REITs บางกองทุนที่มีสินทรัพย์อ้างอิงเป็น “ธุรกิจห้างสรรสินค้า” (หรือเรียกง่ายๆก็คือ กองทุนที่มีนโยบายลงทุนในธุรกิจห้างสรรพสินค้า) นั้น อาจมีอุปสรรคในการทำธุรกิจได้ หากการซื้อขายสินค้าและบริการออนไลน์ (อีคอมเมิร์ซ) เข้ามามีบทบาทมาก หรือ ช่วงชิงตลาดจากประชาชนในประเทศนั้นๆได้สูง …
จากประเด็นนี้เอง นักลงทุนจึงอาจเลี่ยงการลงทุน REITs ที่เน้นธุรกิจห้างสรรสินค้า ในบางประเทศที่น่าจะได้ผลกระทบในลักษณะนี้ไปก่อน และหันไปซื้อ REITs ที่มีนโยบายการลงทุนสินทรัพย์อ้างอิงอื่นๆแทน เช่น REITs ที่มีนโยบายเน้นลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ซึ่งสินทรัพย์ประเภทนี้ จะมีรายได้ประจำจากการเช่าพื้นที่อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Area) อยู่ในพื้นที่ธุรกิจ ที่สามารถปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้ตลอด ก็จะไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบเรื่องอีคอมเมิร์ซ เป็นต้น
2. ประเทศที่ให้อัตราผลตอบแทนดี
นอกจากต้องวิเคราะห์รายละเอียดด้านสินทรัพย์การลงทุนแล้ว นักลงทุนควรประเมินด้วยว่า อัตราผลตอบแทนของ REIT ในประเทศใดที่มีความน่าสนใจ และคุ้มค่ากับความเสี่ยงเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราแลกเปลี่ยนด้วย
โดยปัจจุบัน จะพบได้ว่า REITของประเทศในแถบ เอเชีย-แปซิฟิค เช่น ออสเตรเลีย-ฮ่องกง-สิงคโปร์ ให้ผลตอบแทนมากกว่า 4% (ที่มาข้อมูล : Bloomberg as of 31 March 2019) ซึ่งเป็นระดับที่น่าพึงพอใจ ดังนั้น REITs ของประเทศเหล่านี้ ก็เป็นตัวเลือกการลงทุนที่ควรจับตา
ทั้งหมดนี้ เป็นเทคนิคการเลือก REITs ที่นักลงทุนสามารถนำไปปรับประยุกต์ใช้ได้ เพื่อเป็นตัวช่วยในการคัดเลือกกองทุนยุคดอกเบี้ยนิ่ง
ที่มาบทความ : https://www.facebook.com/tiscomastery/
ผู้เขียน
