กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น

ขอประเดิมบทความแรกใน Fund Manager Talk ด้วยเรื่องราวเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาิริมทรัพย์ (Property Fund หรือ “PFund”) ครับ

หลายคนเมื่อได้ยินคำว่า อสังหาริมทรัพย์ อาจจะนึกถึง การเก็งกำไร หรือ ฟองสบู่ แต่ความหมายที่แท้จริงของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการมีสิทธิในการรับรายได้ค่าเช่า (หรือที่เรียกว่า “สิทธิการเช่า”) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ซึงมีรายได้ที่ “ค่อนข้าง” แน่นอนจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ โรงงานอุตสาหกรรม โดยนักการเงินจะประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ในอนาคต เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี หรือแม้กระทั่ง ไม่สิ้นสุด (infinite horizon) และนำมาคิดลด (ซึ่งเรียกรวมว่าวิธี Discounted Cash Flow) เพื่อให้ได้มูลค่า ณ วันนี้ และนำมูลค่านั้นมาขายให้นักลงทุนอย่างเรา ๆ ท่าน ๆ (รวมทั้งผมด้วย)

พูดอีกนัยหนึ่ง การลงทุนใน PFund ก็คือการซื้อมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดทั้งหมดในอนาคตจากค่าเช่าพื้นที่นั่นเอง
(ศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง มูลค่าปัจจุบัน ได้ที่ http://www.investopedia.com/terms/p/presentvalue.asp)

การลงทุนใน PF จะได้รับผลตอบแทนสองส่วน ส่วนแรกคือ เงินปันผลที่มาจากค่าเช่า และ ส่วนที่สองคือกำไรจากมูลค่าเงินลงทุนที่ “อาจ” เพิ่มขึ้น ซึ่งในภาวะปัจจุบัน PFund หลายตัวให้ผลตอบแทนสูงกว่า 10% ต่อปี (หุ้นในตลาดหลักทรัพย์โดยเฉลี่ย ณ วันที่ 3 พ.ย.52 ให้เงินปันผลเฉลี่ย 4.09% ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 0.50% ต่อปี)

และเมื่อทราบถึงผลตอบแทน ก็ต้องเข้าใจถึงความเสี่ยงที่มาด้วยกัน สำหรับ PFund ความเสี่ยงหลัก ประการแรกคือ โอกาสที่รายได้ค่าเช่าจะลดลงเนื่องจากการลดค่าเช่าหรือการไม่ต่อสัญญาเช่า เป็นผลให้ผลตอบแทนของผู้ลงทุนลดลง และประการที่สองคือความผันผวนของราคา PFund ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เราขาดทุน (แต่บางครั้งก็เป็นโอกาสในการหากำไรเช่นกัน)

PFund สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ 1) Freehold: สิทธิการเช่าไม่มีสิ้นสุด เนื่องจาก PFund เป็นเจ้าของตัวอสังหาริมทรัพย์โดยถาวร (ซื้อขาด) 2) Leasehold: สิทธิการเช่ามีระยะเวลาสิ้นสุด เนื่องจาก PFund ทำสัญญาเช่าแบบมีระยะเวลากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง (เซ้งมา) ซึ่ง PFund ประเภทนี้มูลค่าพื้นฐานของตัวมันเองจะทยอยลดลงตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลือน้อยลงไปด้วย

ขอกล่าวถึง PFund ยอดนิยม 3 ตัว ซึ่งจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถเคาะซื้อขายได้เหมือนหุ้นทั่วไป ดังนี้

1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF): รายได้จะมาจากค่าเช่าพื้นที่ค้าขายในห้างฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 4.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 1.021 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 9.30 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 10.98% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold)

2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) รายได้มาจากค่าค่าเช่าพื้นที่ใน อาคาร Q.House ลุมพินี, Q.House เพลินจิต และ Waveplace มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 6.2 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.7830 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 8.00 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 9.79% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold)

3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) รายได้มาจากค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่ง มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 7.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.81 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 10.10 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 8.02% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Freehold จึงมีความเสี่ยงต่ำในด้านอายุของกองทุนซึ่งไม่สิ้นสุด จึงให้ผลตอบแทนต่ำกว่า PF ตัวอื่น ๆ ด้วย เพราะนักลงทุนบางประเภทที่ไม่ชอบความเสี่ยงด้านอายุคงเหลือจะเน้นลงทุนใน PFund นี้)

สรุปประโยชน์ของการลงทุนใน PFund

1. ซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นทั่วไป
2. ให้ผลตอบแทนสูงในรูปเงินปันผล และมีโอกาสเติบโตตามอัตราค่้าเช่าที่อาจเพิ่มขึ้น
3. ความผันผวนของราคาต่ำกว่าหุ้นทั่วไป
4. มีโอกาสได้กำไรจากราคา (แต่โอกาสยังต่ำกว่าหุ้นทั่วไป)
5. ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 🙂

สรุปความเสี่ยงของ PFund

1. ยังมีความผันผวนของราคาในตลาด
2. สภาพคล่องในการซื้อขายบางช่วงเวลาจำกัด (ไม่มีคนรับซื้อ/ปล่อยขาย พอกับความต้องการ) แต่ถ้าซื้อขายในระดับหลักแสนบาทต่อวัน ทำได้สบายครับ
3. สำหรับ PFund ประเภท Leasehold เมื่ออายุคงเหลือของสิทธิการเช่าลดลง จะทำให้มูลค่าในทางทฤษฎีของ PFund ลดลงไปด้วย
4. ปริมาณรายได้ค่าเช่าอาจมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ

สำหรับผู้ที่กลัวความผันผวนจากการลงทุนในหุ้นทั่วไป แต่ต้องการผลตอบแทนสูง PFund น่าจะเ็ป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งครับ ที่สำคัญ PFund โดยทั่วไปจะจ่ายปันผลปีละ 4 ครั้ง ซึ่งจะเริ่มขึ้นเครื่องหมาย XD สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3 ของปี 2552 ในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้แล้ว หากท่านผู้อ่านสนใจ PFund ตัวที่แนะนำ หรือตัวอื่น ๆ (ดูได้จาก www.set.or.th ในกลุ่ม “PFUND & REIT”)  ก็น่าจะเป็นโอกาสดีในการเริ่มต้นลงทุนใน PFund ครับ

บทความต่อเนื่องของผม เกี่ยวกับ PFund (ชวนอ่านให้ครบทั้ง Series เลยนะครับ)

1. เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ
2. เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน
3. เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า
4. การลดทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์: แนวทางของผู้บริหารกองทุน + ประเด็นทางบัญชีและภาษีเงินได้

SJ