REITs คืออะไร? รู้จักอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด I Club Fund Day SS2

ในโลกของการลงทุน การที่เรารู้จักสินทรัพย์การเงินหลายๆ ประเภท เช่น รู้จักทั้ง หุ้น กองทุน หรือกองอสังหาฯ จะทำให้เรามีกลยุทธ์ในการเลือกลงทุนตามสถานการณ์มากขึ้น ดีกว่าการที่เราสนใจเพียงสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่ง

Club Fund Day ตอนนี้เลยอยากมาแชร์เรื่องของ “REIT” หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ และสามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับนักลงทุนได้

สรุปประเด็นจากพอดแคสต์

REIT คืออะไร?

REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust แปลไทยคือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หน้าที่หลักของกองนี้คือ เข้าไปบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง แล้วก็นำผลกำไรที่ได้มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน

บางครั้งกอง REIT จะเรียกรวมไปถึงกลุ่ม Property Fund และ Infrastructure Fund ด้วย เพราะมีลักษณะการลงทุนคล้ายกัน แต่ปัจจุบัน Property Fund จะไม่มีออกมาใหม่แล้ว เพราะ กลต. จะให้ออกในรูปของ REIT ทั้งหมด

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง REIT / Property Fund / Infrastructure Fund เป็นกองทุนปิด จะมีการเปิด IPO ให้นักลงทุนครั้งเดียว แล้วก็ให้ซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์เหมือนซื้อขายหุ้นตัวหนึ่ง

รายได้ของ REIT มาจากไหน?

รายได้ของกองทุนจะมาจากการ “เก็บค่าเช่า” ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนนั้นๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน สถานที่จัดแสดงสินค้า หรือพวกนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น โดยธรรมชาติของ REIT จะจ่ายเงินปันผลสูง 5 – 7% ต่อปี ซึ่งสร้างรายได้ให้กับนักลงทุนอย่างสม่ำเสมอ และความผันผวนก็อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าการลงทุนในหุ้นพอสมควร

ลักษณะของอสังหาฯ ที่ REIT ไปลงทุน แบ่งเป็นประเภทไหนบ้าง?

ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนจะแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ ประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) และประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold)

Freehold คือกอง REIT เป็นเจ้าของที่นั้น เมื่อเก็บค่าเช่าได้ก็จะทำมาจ่ายเป็นปันผลให้กับนักลงทุน
Leasehold คือกอง REIT ไปซื้อสิทธิการเช่าจากเจ้าของที่อีกที โดยระหว่างระยะเวลาการเช่า กองก็จะเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าได้ เมื่อระยะเวลาสิทธิการเช่าหมด มูลค่าทรัพยส์สินที่กองถืออยู่จะเหลือศูนย์ ดังนั้นกองประเภทนี้จะมีทั้งการจ่ายเงินปันผล และการจ่ายส่วนลดทุนคืนให้กับนักลงทุนตามเวลาที่ผ่านไปด้วย

ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อมูลค่าของ REIT?

ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าของ REIT ได้แก่ ทำเลและสภาพเศรษฐกิจ ถ้าเกิดทำเลดี เศรษฐกิจดี ผู้เช่าก็จะเยอะ และสามารถขึ้นค่าเช่าได้

อีกปัจจัยหนึ่ง คือเรื่องความน่าสนใจของ REIT ในมุมมองของนักลงทุนในช่วงนั้น เพราะกอง REIT ซื้อขายเหมือนหุ้นตัวหนึ่ง ถ้าคนสนใจมากราคาก็จะสูง ถ้าคนสนใจน้อยราคาก็จะต่ำ

ความน่าสนใจของ REIT จะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในช่วงนั้น ถ้าช่วงที่ดอกเบี้ยเป็นขาลง ผลตอบแทนที่ค่อนข้างคงที่ของ REIT จะน่าดึงดูด แต่ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ผลตอบแทนที่คงที่จะน่าสนใจน้อยลง

หากสนใจลงทุนใน REIT ผ่านกองทุนรวม ต้องทำอย่างไร?

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะเลือกลงทุนในกองทุนประเภท Fund of Property Fund เพราะลงทุนได้ง่าย มีลักษณะเหมือนกองทุนรวมทุกประการ สามารถเปิดพอร์ตซื้อขายกับ บลจ. ต่างๆ ได้ทันที หรือเปิดพอร์ตซื้อขายกับ FINNOMENA เพื่อซื้อขายกองของหลายๆ บลจ. พร้อมกัน

รักษาสุขภาพกันด้วยนะครับ พบกันใหม่ Club Fund Day ตอนหน้าครับ สวัสดีครับ