ในช่วงโควิด-19 หลายท่านคงจะมองว่าเศรษฐกิจจีน โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคการบริโภคของจีนถือได้ว่าฟื้นตัวเร็วกว่าเพื่อน

แน่นอนว่าส่วนหนึ่งจากการที่สามารถจัดการผู้ติดเชื้อของโควิดระลอกแรกได้ก่อน ทว่าอีกส่วนหนึ่งผมมองว่าทางการจีนสามารถจัดการเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่อยู่อาศัยได้ค่อนข้างดี โดยบทความนี้ จะขอฉายภาพสถานการณ์และมาตรการของรัฐบาลในภาคเศรษฐกิจนี้ของจีนให้ทราบกัน ดังนี้

จะว่าไปแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยของจีน มีลักษณะเฉพาะตัวอยู่ด้วยกัน 4 ประการ ดังนี้

1. ภาคอสังหาริมทรัพย์จีน ถือเป็นเซกเตอร์ที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวมมากกว่าของประเทศตะวันตก โดยคิดเป็น 20% เทียบกับจีดีพี อย่างไรก็ดี คนจีนที่มีฐานะส่วนใหญ่ แม้ว่าจะมีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่ง ก็จะไม่ได้นำมาปล่อยเช่ากัน โดยส่วนใหญ่มักจะใช้ที่อยู่อาศัยเป็น Store of Value เสียมากกว่า ส่งผลให้ตลาดเช่าบ้านของจีนค่อนข้างไม่คึกคัก โดยมีคนจีนเพียง 15% เท่านั้นที่เช่าบ้านอยู่ ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศใน OECD ส่งผลให้อัตราห้องว่างของพื้นที่เมืองใหญ่สูงราว 21% ในปี 2017

ด้วยเหตุผลที่ชาวจีนมีสินทรัพย์เฉลี่ยกว่าครึ่งหนึ่งในรูปของที่อยู่อาศัย จึงส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นจุดเปราะบางของเศรษฐกิจจีนไปด้วย โดยหากว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์จีนลดฮวบลง ก็จะพาให้มูลค่าการบริโภคของประเทศจีนหดตัวลงไปด้วย จึงส่งผลให้ทางการของจีนให้ความสำคัญต่อภาคเศรษฐกิจนี้เป็นอย่างมากในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และนำมาซึ่งการเกิดขึ้นของลักษณะเฉพาะตัวของอสังหาฯ จีนในข้อถัดไป

2. นโยบายของรัฐบาลจีนมีอิทธิพลต่อวัฏจักรราคาของภาคอสังหาริมทรัพย์จีน ทั้งนี้จะพบว่าในช่วงปี 2010-2011 ด้วยความกังวลว่ามาตรการกระตุ้นด้านการคลังมูลค่าเกือบ 1 ล้านล้านดอลลาร์ ของรัฐบาลจีน เพื่อลดผลกระทบของวิกฤตซับไพร์ม จะก่อให้เกิดฟองสบู่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสงหาฯ ของจีนรอบใหม่

รัฐบาลจีนจึงตัดสินใจใช้มาตรการที่ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถซื้อบ้านด้วยข้อจำกัดและต้นทุนที่สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง

อย่างไรก็ดี นับตั้งแต่ปี 2016 รัฐบาลจีนไม่ได้ทำการชะลอความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ทั้งประเทศเหมือนกันหมด โดยส่วนใหญ่จะเน้นให้เกิดการชะลอตัวของความร้อนแรงในเมืองใหญ่ประเภท First-Tier มากกว่า โดยที่เมืองที่มีขนาดเล็กลงมาอย่าง Second-Tier และ Third-Tier นั้น รัฐบาลจีนจะไม่ไปลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ มากนัก เนื่องจากฟองสบู่ยังมีไม่มากนัก

นอกจากนี้ เพื่อเป็นการช่วยเหลือต่อผู้ที่มีรายได้น้อยซึ่งไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยได้อย่างเหมาะสม รัฐบาลจีนก็ได้เปิดโครงการนำบ้านที่สภาพไม่ดีนักมาแลกให้เป็นบ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งความนิยมในส่วนนี้มีไม่มากนัก ทว่าที่นิยมมากว่า คือการที่ผู้มีรายได้น้อยสามารถมารับเงินสดจากทางการจีน เพื่อนำไปปรับปรุงหรือซื้อบ้านใหม่ให้ตนเอง ทั้งนี้ ในส่วนของภาคปฏิบัติ มักจะพบว่าผู้ที่ได้รับเงินก้อนนี้ไป มักจะใช้ไปกับการบริโภคหรือนำไปจ่ายเงินงวดของหนี้เดิมมากกว่าที่จะนำไปซื้อบ้านใหม่ให้กับตนเอง

ที่คล้าย ๆ กับบ้านเรา คือ นโยบายรัฐบาลสำหรับการเก็บภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินว่างเปล่า เพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ร้างนั้น ได้วางแผนไว้มานานมากทว่าชะลอการนำมาใช้ในทางปฏิบัติจริงครั้งแล้วครั้งเล่า ซึ่งจะเห็นได้ว่าธรรมชาติของตลาดอสังหาฯ ของบ้านเรากับจีนในแง่ของนโยบายภาครัฐมีความคล้ายคลึงกันอยู่ในระดับหนึ่ง

3. ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความยากลำบากมากขึ้นในการจัดหาแหล่งเงินมาทำธุรกิจ โดยสิ่งนี้เกิดจากความตั้งใจของรัฐบาลที่จะลดพฤติกรรมการเก็งกำไรของที่ดินโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ของจีน ทั้งนี้ แผนยุทธศาสตร์ชาติระยะเวลา 10 ปีของรัฐบาลจีนฉบับใหม่ ได้ประกาศให้ทางการเน้นให้สินเชื่อใหม่ที่จะออกมานำไปทุ่มให้กับอุตสาหกรรมที่มีระดับผลิตภาพที่สูงกว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินและสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาิมทรัพย์ของจีน ที่ต้องหันไปออกหุ้นกู้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดต่างประเทศ

ซึ่งในเวลาต่อมาทางการจีนก็ออกกฎเกณฑ์ที่ห้ามไม่ให้ออกมาในปริมาณที่มากจนเกินไป ก็เลยจึงต้องหันมาพึ่งแหล่งเงินจากโดยอาศัย Pre-Sale Funding ของลูกค้า ซึ่งในประเทศจีนไม่มีกฎหมายที่บังคับต้องนำเงินในส่วนนี้มาเข้าบัญชี Escrow ผู้ประกอบการอสังหาฯจีนจึงสามารถนำมาใช้ได้ ทว่ารัฐบาลจีนก็หันมาควบคุมการใช้เงินในส่วนนี้

ท้ายสุด ผลกระทบจากโควิด-19 นั้น ต้องบอกว่ามีไม่มากนัก โดยตัวเลขเศรษฐกิจต่าง ๆ ล่าสุดส่วนใหญ่ก็สามารถปรับตัวจากจุดที่ต่ำสุดได้อย่างค่อนข้างเร็วกว่าเพื่อน ส่วนหนึ่งมาจากอานิสงส์ของอุปสงค์และอุปทานของภาคอสังหาฯ ในจีน ที่สามารถปรับตัวในทิศทางตรงข้ามกันจนสามารถเข้าจุดดุลยภาพได้ค่อนข้างรวดเร็ว รวมถึงมาตรการการควบคุมฟองสบู่อสังหาฯ ที่ค่อนข้างเข้มข้นและถูกทางของทางการจีนในช่วงก่อนหน้า

โดยที่สิ่งนี้ได้ส่งผลดีต่อภาคการบริโภคของเศรษฐกิจจีนในช่วงหลังโควิด-19 ทำให้สามารถกลับมาฟื้นตัวได้รวดเร็วกว่าประเทศอื่น นอกเหนือจากที่สถานการณ์ผู้ติดเชื้อในระลอกแรกที่สามารถจบลงได้เร็วกว่าชาติอื่นในช่วงก่อนหน้านี้ครับ

MacroView

ที่มาบทความ: https://www.bangkokbiznews.com/blog/detail/650501