หลังจากเราทำความรู้จักกับหุ้น ตราสารหนี้ และกองทุนรวมไปแล้ว บทความนี้จะพาเราไปรู้จักกับสินทรัพย์การลงทุนอีกหนึ่งชนิด คือ อสังหาริมทรัพย์ กันครับ
เราสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 วิธี
1. สำหรับคนทั่วไป ก็สามารถลงทุนทางตรงผ่านการซื้อบ้านหรือคอนโด แล้วปล่อยเช่าหรือขายเก็งกำไร สำหรับภาคธุรกิจหรือคนที่มีเงินลงทุนมาก ก็สามารถสร้างคอนโด อพาร์ตเมนต์ โรงแรม คลังสินค้า หรือห้างสรรพสินค้า เพื่อขายหรือให้เช่า
2. ลงทุนทางอ้อมผ่านการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT
ซึ่งการลงทุน 2 ประเภทนี้มีข้อดี ข้อเสียต่างกันดังนี้
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ข้อดีคือสามารถหวังกำไรได้มากกว่าทั้งจากส่วนต่างราคาขาย (Capital Gain) และค่าเช่าจากการปล่อยเช่า แต่ข้อเสียคือ ใช้เงินลงทุนสูง มีสภาพคล่องน้อย (นึกอยากขายบ้านหรือคอนโดทีไม่ใช่อยากขายก็ขายได้ปกติต้องใช้เวลาพอสมควร) และต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ ความรู้และประสบการณ์ในการลงทุนมากถึงจะรู้ว่าทำเลและลักษณะของอสังหาฯ แบบไหนที่ปล่อยเช่าได้เสมอและขายต่อได้ราคาดี
สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของธุรกิจได้สร้างอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่แล้วเอามาขายเข้ากองทุนให้นักลงทุนทั่วไปซื้อหน่วยลงทุนและแบ่งผลประโยชน์ในรูปเงินปันผลให้ ข้อดีคือใช้เงินลงทุนน้อย คนทั่วไปก็สามารถลงทุนได้ และมีสภาพคล่องสูง (ขายได้ทุกวันทำการ) โดยผลประโยชน์ที่ได้มักจะมาจากเงินปันผลกองทุนที่ไปซื้ออสังหาฯ แล้วปล่อยเช่าอีกที และส่วนต่างราคาตลาด (Capital Gain) ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
ซึ่งส่วนนี้ BuffetCode มีบทความที่อธิบายเกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เขียนได้ดีมากอยู่แล้วครับ
สำหรับปัจจัยหลักในการลงทุนอสังหาฯ ก็คือ
- ทำเล เพราะว่าคนซื้อบ้านหรือคอนโดย่อมต้องการอาศัยอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่รายรอบ ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวก็อาจจะต้องการทำเลที่ติดถนนและเดินทางง่าย เป็นต้น
- ตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เพราะถ้ามีอาคาร 2 หลังอยู่ในทำเลเดียวกัน ปัจจัยหนึ่งที่ใช้ตัดสินใจคือสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสมุด หรือสภาพแวดล้อมในโครงการ เป็นต้น
- ราคา อันนี้จะขึ้นกับ ทำเล ตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกนะครับ ยิ่งราคาสูงยิ่งต้องมี 3 ปัจจัยที่ดีให้สมราคาด้วย
- ปริมาณอสังหาฯ ในท้องตลาดหรือในทำเลเดียวกัน ถ้ามีออกมามากก็ยากที่เราจะปล่อยเช่าหรือขายได้ราคาดี
- ความต้องการซื้ออสังหาฯ มาจาก 3 ข้อแรก ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจและภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจอสังหาฯ ด้วย
- อัตราดอกเบี้ย อันนี้เป็นปัจจัยสำหรับการลงทุนทั้งการลงทุนทางตรงและทางอ้อม โดยถ้าดอกเบี้ยต่ำเราอาจจะกู้มาลงทุนได้มากก็สามารถซื้ออสังหาฯ ราคาสูงขึ้นกว่าปกติได้ และสำหรับการลงทุนทางอ้อมเมื่อดอกเบี้ยต่ำมักจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี กองทุนอสังหาฯ ซึ่งมักจะให้ผลตอบค่อนข้างแน่นอนในรูปเงินปันผลที่สม่ำเสมอมักจะได้รับความสนใจมากกว่าการซื้อพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนต่ำหรือลงทุนในหุ้นที่อาจจะผลประกอบการไม่แน่นอนเท่าครับ
- มาตรการของภาครัฐ เป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่มีผลกับการลงทุนอสังหาฯ เช่น มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติที่ออกมาเพื่อลดความร้อนแรงของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำให้ Supply ของอสังหาฯ ใหม่ลดลง และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ออกโดยกระทรวงการคลังที่ออกมาช่วยพยุงภาคธุรกิจ เป็นต้น ครับ
เอาละครับ จบแล้วสำหรับบทความเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะครับ สำหรับบทความตอนต่อไปจะเกี่ยวกับการลงทุนในทองคำครับ รอติดตามกันได้เลย
Investment Reader
เนื้อหาบางส่วนจาก หนังสือ การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ การลงทุนในทางเลือกอื่น
อ่านบทความซีรีส์ “เงินล้านไม่ยาก หากรู้จักสินทรัพย์ทางการเงิน” ย้อนหลัง
หุ้น ตราสารหนี้ และกองทุน ต่างกันอย่างไร? I เงินล้านไม่ยาก หากรู้จักสินทรัพย์ทางการเงิน (ตอนที่ 1)
หมายเหตุ: พอร์ต “Best-in-Class Property & REITs” จาก FINNOMENA จะช่วยให้คุณได้ลงทุนในกองทุนชนิด Fund of Property Fund ที่มีคุณภาพยอดเยี่ยมจากนับสิบ ๆ กองที่มีเสนอขายในปัจจุบัน ซึ่งจะแนะนำ 3 กองทุนที่ได้รับ FINNOMENA Score สูงที่สุด และมีคำแนะนำ Rebalance ในการปรับพอร์ตไปสู่กองทุน Best-in-class ให้นักลงทุนปีละ 1 ครั้ง ใครสนใจเข้าไปดูรายละเอียดได้ที่นี่เลยครับ https://www.finnomena.com/bic/
ผู้เขียน
