พ่อแม่เริ่มเกษียณจากงานประจำแล้ว คำถามที่สำคัญคือเราจะบริหารเงินของพ่อแม่อย่างไรไม่ให้ท่านจำเป็นต้องรบกวนเงินต้น?

ในตอนที่แล้วผมได้อธิบายไปคร่าวๆ ถึงแนวคิดแล้วว่าเราควรจะเลือกคัดสรรหุ้นอย่างไร รวมถึงกฏเกณฑ์ 4 ข้อในการคัดเลือก เลือกหุ้นให้พ่อแม่ยามเกษียณ

ซึ่งหลักสำคัญจะเป็นเรื่องของการปกป้องเงินต้นมากกว่าการสร้างผลตอบแทน

อันที่จริงผมพบว่ามีหุ้นอยู่กลุ่มหนึ่งที่มีความน่าสนใจและแทบจะไม่ค่อยมีเอ่ยถึงมากนักในหมู่นักลงทุน

โดยส่วนตัวผมว่ากลุ่มนี้สามารถเข้ากฏเกณฑ์ทั้ง 4 ข้อได้ และมีความน่าสนใจไม่แพ้หุ้นทั่วไปก็คือกลุ่ม REIT, Property fund รวมไปถึง Infrastructure fund

สาเหตุหลักที่กลุ่มนี้น่าสนใจเป็นพิเศษก็เพราะ

1. ให้ปันผลที่สูง

เพราะกลุ่มนี้ไม่ใช่สินทรัพย์ประเภทที่จะสามารถเติบโตได้มากนัก แต่จะเน้นการจ่ายปันผลให้นักลงทุนแทน โดยส่วนใหญ่จะจ่ายถึง 90% ของกำไรสุทธิ

2. ความเสี่ยงต่ำ

เพราะรายได้มาจากการให้เช่า ซึ่งหากทำเลดีก็ทำให้ occupancy rate สูง ตัวอย่างเช่น Terminal21 อโศก เป็นกลุ่ม REIT ที่มีอสังหาฯทำเลดีมาก

3. สามารถเพิ่มอัตราค่าเช่าในแต่ละปีได้

ทำให้ถึงแม้จะไม่ได้โตเร็ว แต่อย่างน้อยก็มีโอกาสเติบโตที่จะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้

4. ที่ดินเป็นสิ่งที่มีจำกัด

หากได้ทำเลดีก็แทบจะถือว่าเป็น Monopoly ในทำเลนั้นๆ

แต่ก่อนที่จะไปเจาะว่าหุ้นไหนจะน่าสนใจ เราลองมาทำความรู้จักกับความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund กันก่อน

Property fund

คือกองทุนที่ถือครองสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯ ซึ่งมีรายได้มาจากการรับค่าเช่าอสังหาฯ เป็นหลัก

รายได้ทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากค่าเช่าจะถูกหักค่าบริหารไปส่วนหนึ่ง และส่วนที่เหลือจึงเป็นกำไร

หน้าที่หลักของกองทุนเหล่านี้คือการจ่ายปันผลให้ผู้ถือหุ้น กองทุนไม่จำเป็นต้องเก็บกำไรสะสมไว้ลงทุนเพิ่ม เพราะ Property fund ไม่สามารถลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มได้

ข้อจำกัดตรงนี้ทำให้เกิดกองทุนอสังหาฯประเภทใหม่ขึ้นมาเรียกว่า REIT

Real Estate Investment Trust หรือ REIT

เป็นกองทุนอสังหาฯเช่นกัน แต่แตกต่างตรงที่กองทุนนี้สามารถเพิ่มทุนจากผู้ถือหุ้นเพิ่มนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มได้

มาถึงจุดที่สำคัญที่สุดในกองทุน REIT, PF, IF คือกองทุนเหล่านี้มี 2 ประเภทใหญ่; Leasehold และ Freehold

สำหรับความแตกต่างของ 2 ประเภทนี้ คือ Leasehold เป็นกองทุนที่มีวันหมดอายุ ส่วน Freehold เป็นกองทุนที่ไม่มีวันหมดอายุ

หากดูคร่าวๆ จะเหมือน Leasehold เป็นกองทุนที่มีความเสี่ยงสูงกว่า Free hold เพราะมีวันหมดอายุ แต่จริงๆ ก็ไม่เชิงครับ กองทุนที่จะหมดอายุจะค่อยๆ ทยอยคืนเงินต้นราคาพาร์กลับให้เราผ่านปันผล

ความเสี่ยงสำคัญจึงอยู่ที่สินทรัพย์ที่เราเลือกต่างหากว่าจะแข็งแกร่งจริงหรือเปล่า

มาลองดูตัวอย่างสมมติกันดีกว่า เพื่อเป็นกรณีศึกษาไว้ผสมระหว่าง Freehold และ Leasehold

ตัวอย่างที่ 1 : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน XXX

เป็นกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานประเภท Leasehold ซึ่งสินทรัพย์หลักเป็นโรงไฟฟ้าความร้อนร่วม แน่นอนว่ารายได้หลักจะมาจากการผลิตไฟฟ้า

กองทุนนี้เปิดเมื่อปี 2558 และจะหมดอายุ 2578 ทำให้หากลงทุนตอนนี้จะเหลือระยะเวลาอีกประมาณ 17 ปีในการรับผลตอบแทน

ราคาพาร์ของกองทุนตอนเปิดอยู่ที่ 10 บาท ซึ่งปัจจุบันกองทุนได้คืนทุนบางส่วนออกมาบ้างแล้ว ทุนจึงเหลือ 9.718 บาท

ราคาตลาดอยู่ที่ 11.10 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ให้ปันผลสูงถึง 7% (ปีล่าสุด 0.76 บาทต่อหุ้น)

เมื่อรวมทั้งหมดจะหมายความว่าหากเราลงทุนวันนี้และถือจนครบสัญญา นั้นแปลว่าเราก็อาจจะได้ปันผล 0.76 บาทต่อหุ้นไปตลอดระยะเวลา 17 ปี เท่ากับปันผลรวมตลอดอายุกองทุนที่คาดว่าจะได้อยู่ประมาณ 12.92 บาทต่อหุ้น

หรือคิดง่ายๆว่าหากวันนี้ลงทุนด้วยเงิน 1,000,000 บาท เราจะได้ปันผลทั้งหมดประมาณ 1,160,000 บาท ในเวลา 17 ปี

ส่วนทุนราคาพาร์ที่เหลืออยู่ในกองทุนอีก 9.718 บาท กองทุนก็จะทะยอยคืนมาเรื่อยๆขึ้นอยู่กับความสามารถในการจ่ายปันผลและเงินสดในมือ

เราอาจจะคาดการณ์เงินจากปันผลทั้งหมด 12.92 บาทต่อหุ้นและส่วนของทุนอีกเล็กน้อยที่กองทุนอาจจะจ่ายออกมาประมาณ 3 บาทต่อหุ้น (ตัวเลขคาดการณ์)

หากเราถือจนครบอายุกองทุน ผลตอบแทนรวมที่คาดหวังว่าจะได้รับควรจะเป็นประมาณ 16 บาทต่อหุ้น หรือคิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 45% ใน 17 ปี

ตัวอย่างที่ 2 : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน YYY

เป็นกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานประเภท Freehold ซึ่งสินทรัพย์หลักเป็นโครงข่ายเส้นใยแก้วนำแสง รายได้หลักมาจากการเช่าโครงข่าย

กองทุนนี้เปิดเมื่อปี 2558 และไม่มีวันหมดอายุ หมายความว่านักลงทุนสามารถรับผลตอบแทนได้นานจนกว่าสินทรัพย์จะไม่สามารถแข่งขันในตลาดได้

ราคาพาร์ของกองทุนตอนเปิดอยู่ที่ 10 บาท ซึ่งปัจจุบันกองทุนได้คืนทุนบางส่วนออกมาบ้างแล้ว ทุนจึงเหลือ 9.85 บาท (สาเหตุที่คืนทุนสามารถอ่านได้ในรายงานประจำปี)

ราคาตลาดอยู่ที่ 10.3 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ให้ปันผลสูงถึง 8% (ปีล่าสุด 0.9 บาทต่อหุ้น)

เมื่อรวมทั้งหมดจะหมายความว่าหากเราลงทุนวันนี้และถือไปเรื่อยๆ นั้นแปลว่าเราก็อาจจะได้ปันผล 0.9 บาทต่อหุ้นไปตลอดระยะเวลา หากคิดระยะเวลา 10 ปี เราก็จะได้ปันผลทั้งหมด 9 บาทต่อหุ้น

หรือคิดง่ายๆ ว่าหากวันนี้ลงทุนด้วยเงิน 1,000,000 บาท เราจะได้ปันผลทั้งหมดประมาณ 900,000 บาท ในเวลา 10 ปี

.

เรื่องสุดท้ายคือกองทุนส่วนที่จะหมดอายุนั้น บางครั้งก็สามารถต่ออายุสัญญากับเจ้าของสินทรัพย์ได้ แต่จะเป็นการเพิ่มทุนครั้งใหม่

ซึ่งข้อดีส่วนนี้คือเงินต้นของเราก็จะไม่ได้หายกลายเป็น 0 ไปเลย หากเราไม่ต้องการเพิ่มทุนเราก็สามารถขายออกได้ทันทีในราคาตลาด

แต่การเพิ่มทุนนั้นก็ไม่แน่นอน เราจะต้องติดตามข่าวสารจากกองทุนที่ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ เพราะนโยบายของแต่ละกองทุนที่บริหารนั้นไม่เหมือนกัน

สรุป

ทั้งหมดเป็นเพียงแนวคิดเท่านั้น การบ้านต่อไปคือการศึกษาแต่ละสินทรัพย์ให้เข้าใจไม่ต่างอะไรกับการลงทุนในบริษัทจดทะเบียน รวมถึงปันผลที่คำนวนก็จะต้องลองหักภาษีออกก่อนด้วยเมื่อคำนวนผลตอบแทนที่แท้จริง

จะเห็นได้ว่าจริงๆ แล้วในการลงทุนระยะยาว เราควรจะได้กำไรตั้งแต่วันแรกที่เข้าลงทุนแล้ว ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการลงทุนของเรา

ในกรณีของกองทุนประเภทนี้อาจจะดูแล้วผลตอบแทนไม่ได้สูงมากและไม่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนหลายคน แต่สำหรับนักลงทุนที่เกษียณและต้องการปกป้องเงินต้นแล้วถือว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ

ที่มาบทความ: http://investdiary.co/2018/10/12/155/

คำเตือน

ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน | ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต | ผู้เขียนบทความนี้มิได้รับค่าตอบแทนหรือมีส่วนได้ส่วนเสียกับบริษัทที่กล่าวถึงในบทความนี้แต่อย่างใด | ข้อมูลและการคาดการณ์ที่ปรากฏในบทความนี้จัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลในอดีตร่วมกับการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน แต่ทั้งนี้ไม่อาจรับรองความสมบูรณ์แท้จริงและความแม่นยำของการวิเคราะห์ข้อมูลในอนาคตได้