เจาะมุมมองกลุ่มอสังหาฯ เงินเฟ้อส่งผลหรือไม่? กลุ่มไหนได้ประโยชน์

ภายหลังจากการแพร่ระบาดอย่างรุนแรงของ COVID-19 ในปี 2020 ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2021 นอกจากอัตราเงินเฟ้อที่ค่อย ๆ เร่งตัวสูงขึ้น ตามการกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว สิ่งหนึ่งที่ขยับตัวขึ้นเร็วไม่แพ้กัน คือต้นทุนการก่อสร้าง โดยในช่วงที่ผ่านมา เราพบว่าท่อเหล็ก เครื่องโม่ทองแดง คานโลหะ ตลอดจนราคาวัสดุ และวัตถุดิบต่าง ๆ ที่ใช้ในการก่อสร้าง ต่างปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ กอปรกับค่าแรงที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากการขาดแคลนแรงงาน ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง พัฒนา และตกแต่งอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น ในลักษณะเดียวกัน ซึ่งในบทความนี้เราจะวิเคราะห์ถึงสาเหตุที่ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวขึ้น และผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และสรุปสินทรัพย์ และกลุ่มธุรกิจที่น่าจะได้ประโยชน์จากแนวโน้มดังกล่าว

 สาเหตุที่ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเรามองว่าเกิดจากหลายสาเหตุประกอบกัน ดังนี้

1. ปัญหาห่วงโซ่อุปทาน โดยในช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 การปิดเมืองและการชะลอตัวของเศรษฐกิจทำให้การก่อสร้างต่าง ๆ หยุดชะงัก เนื่องจากมีความต้องการในตลาดน้อย เป็นผลให้บริษัทผู้รับเหมาทยอยลดจำนวนคนงาน และลดการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง อย่างไรก็ดี เมื่อการแพร่ระบาดของ COVID–19 เริ่มควบคุมได้ ความต้องการสร้างอสังหาริมทรัพย์กลับคืนมา แต่การจ้างงาน การขนส่งและการผลิตวัสดุก่อสร้างไม่สามารถจัดหาได้เพียงพอกับความต้องการ (เนื่องมาจากแรงงานยังไม่ได้กลับไปทำงานทั้งหมด ส่งผลให้แรงงานขาดแคลน และวัสดุก่อสร้างต้องใช้เวลาในการผลิต) ด้วยเหตุนี้ ต้นทุนค่าแรง ค่าขนส่ง และราคาวัสดุก่อสร้างจึงปรับตัวสูงขึ้น เป็นผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นในที่สุด
2. การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกพร้อม ๆ กัน และการปรับแนวทางการใช้ชีวิตประจำวันในลักษณะการทำงานจากบ้านมากขึ้น ทำให้ความต้องการบ้านที่มีบริเวณเพิ่มสูงขึ้น ความต้องการวัสดุก่อสร้างจึงเร่งตัว และสูงเกินกว่าปริมาณสต๊อกที่มีอยู่ ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น โดยปริมาณการขายบ้านในสหรัฐฯ ในปี 2020 ถือว่าสูงที่สุดในรอบ 15 ปี และปริมาณการจับจ่ายใช้สอยเพื่อตกแต่งที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่าปี 2019 กว่า 20%
3. การสต๊อกวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ล่วงหน้า โดยผู้รับเหมาต่างต้องการที่จะสำรองปริมาณวัสดุก่อสร้างไว้ เพื่อเตรียมการ และจำกัดความเสี่ยงด้านราคาจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น อย่างไรก็ดี การสำรองวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ก็เป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่ทำให้สินค้าเหล่านี้ถูกกว้านซื้อไปจากตลาด และทำให้ราคาสินค้าเหล่านี้ปรับตัวสูงขึ้น
4. ค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ค่าแรงสหรัฐฯ ค่อย ๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และเร่งตัวมากขึ้นอีกในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องด้วยการขาดแคลนแรงงาน โดยเราพบว่าแม้ปัญหา COVID-19 จะเริ่มคลี่คลาย แรงงานบางส่วนก็ไม่กลับมาทำงานในลักษณะเดิมอีกต่อไป ทำให้หลายบริษัทต้องขึ้นค่าแรงเพิ่มขึ้นอีก เพื่อดึงดูดแรงงานทดแทนที่หายไป

ผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเราเชื่อว่าต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ดังนี้

1. อัตราการทำกำไร (margin) ลดลง งบประมาณบานปลาย (budget overrun) และมีโอกาสส่งมอบล่าช้า เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น และไม่สามารถส่งผ่านต้นทุนดังกล่าวทั้งหมดไปยังผู้ซื้อได้ ทำให้อัตราการทำกำไรลดลง นอกจากนี้ ปัญหาการขาดแคลนแรงงานทำให้มีโอกาสที่จะส่งมอบงานไม่ทันตามที่กำหนด
2. มีสต๊อกรอโครงการก่อสร้าง และพัฒนาขนาดปานกลางมากขึ้น ทั้งนี้ เราเชื่อว่าในปริมาณสต๊อกทั้งหมดน่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับหลายครัวเรือน (multifamily) และอสังหาริมทรัพย์สำหรับอุตสาหกรรมในปริมาณไม่มากนัก
3. มีโอกาสที่ค่าเช่า และราคาอสังหาริมทรัพย์มือสองจะปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนการต่อเติม และตกแต่งอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น

ทั้งนี้เรามองว่า นโยบายของประธานาธิบดี โจ ไบเดน น่าจะทำให้ต้นทุน และราคาวัสดุก่อสร้างทรงตัวในระดับสูงต่อไป โดยกรอบการส่งเสริมโครงสร้างพื้นฐาน (Bipartisan Infrastructure Framework) ของประธานาธิบดี ไบเดน ซึ่งกล่าวถึงการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องกับพลังงานสะอาด การขนส่ง และการคมนาคม จะช่วยผลักดันโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เป็นผลให้ความต้องการวัสดุก่อสร้าง และแรงงานน่าจะยังมีอยู่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี เราเชื่อว่าปัญหาเกี่ยวกับห่วงโซ่อุปทานต่าง ๆ และการเร่งตัวของความต้องการการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่กล่าวถึงในช่วงต้นของบทความจะค่อย ๆ บรรเทาลงในอนาคต ซึ่งหากนำปัจจัยทั้งสองด้านมาวิเคราะห์พร้อมกัน เราเชื่อว่า ต้นทุนการก่อสร้างน่าจะอยู่ในระดับสูงต่อไป แต่การเร่งตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว น่าจะมีไม่มากเท่าในช่วงที่ผ่านมา และจะทำให้ราคาวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนการก่อสร้างมีระดับราคาที่มีเสถียรภาพมากขึ้นในอนาคต

สรุปสินทรัพย์หรือกลุ่มธุรกิจที่ได้ประโยชน์ / เสียประโยชน์จากต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น

เนื้อหาต้นฉบับโดย 

Tim Wang, Ph. D.

Head of Investment Research

Clarion Partners

Julie Lumont

Sr. Research Associate

Clarion Partners

ข้อสงวนสิทธิ์

1. แฟรงคลิน เทมเพิลตัน (“Franklin Templeton”) ให้บริการการให้คำแนะนำทั่วไปแก่ FINNOMENA ในการออกแบบพอร์ตการลงทุน (Asset Allocations)
2. แฟรงคลิน เทมเพิลตัน (“Franklin Templeton”) ไม่รับผิดใด ๆ ต่อบุคคลภายนอก ซึ่งรวมถึงผลิตภัณฑ์ บริการ เว็บไซต์ หรือเนื้อหาใด ๆ ที่ได้จัดทำหรือปรากฏในช่องทางต่าง ๆ ของบุคคลภายนอกนั้น อีกทั้ง Franklin Templeton ไม่ได้ให้คำรับรอง รับประกัน หรือเป็นตัวแทน ไม่ว่าจะโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายในเนื้อหาหรือความถูกต้องของข้อมูลในช่องทางต่าง ๆ ของบุคคลภายนอก และไม่รับผิดต่อสิ่งใด ๆ ที่เกิดขึ้นอันเนื่องมาจากสิ่งที่กล่าวไว้ข้างต้น
3. ในกรณีที่มีความแตกต่างกันระหว่างเอกสารภาษาอังกฤษกับการแปลเป็นภาษาไทย ให้ยึดถือตามเอกสารภาษาอังกฤษ

แหล่งข้อมูล

https://www.franklintempleton.com/articles/clarion-partners/surging-construction-costs-implications-for-commercial-real-estate