Analysis: ส่องสถานการณ์ REITs ไทย รับเปิดเมือง จังหวะนี้น่าสนใจหรือไม่?

กองทุนอสังหาฯ และ REITs ของประเทศไทยถูกกดดันด้วยการแพร่ระบาดของ COVID-19 มาแล้วกว่า 1 ปี ล่าสุดประเทศไทยได้ผ่อนคลายมาตรการ Lockdown พร้อมกลับมาเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว ซึ่งแน่นอนว่าย่อมเป็นปัจจัยหนุนกองทุนอสังหาฯ และ REITs

โอกาสนี้ FINNOMENA Investment Team จึงขอพาทุกท่านไปดูกัน ว่ากองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยยังมีความน่าสนใจอีกหรือไม่?

🏢 REITs ต่างประเทศ รายได้ฟื้นตัวไปแล้ว แต่ของไทยกำลังเริ่มน่าสนใจ

เริ่มต้นส่องสถานการณ์ REITs ในสหรัฐฯ ที่มีการเปิดเมืองอย่างชัดเจนแล้ว พบว่ารายได้ซึ่งมาจากค่าเช่ากลับมาระดับเดียวกับก่อนการแพร่ระบาดแล้ว ปัจจัยเชิงบวกนี้สะท้อนชัดเจนผ่านดัชนี REITs ของประเทศที่กลับมาเปิดเมืองแล้วซึ่งปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง และชัดเจนว่าสวนทางกับกองทุนอสังหาฯ และ REITs ของไทยที่ยังเคลื่อนไหวในกรอบไม่ปรับตัวขึ้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อถามว่า REITs ทั่วโลกยังน่าสนใจหรือไม่? ต้องตอบด้วยการเปรียบเทียบระดับมูลค่าด้วย Yield Gap กับในอดีต ซึ่งจะพบว่าแม้รายได้จะฟื้นตัวกลับมาแล้ว แต่ดัชนีที่ปรับตัวขึ้นพร้อมช่วงที่ Yield ของตราสารหนี้ที่ปรับตัวขึ้นทำให้ Yield Gap ของ REITs ทั่วโลกอยู่ในระดับที่ตึงตัวอย่างมาก

ซึ่งกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยก็มีระดับ Yield Gap ที่ตึงตัวไม่แพ้กัน แต่จะบอกว่าตึงตัวเช่นเดียวกันก็อาจไม่ใช่ เพราะสถานการณ์รายได้ของกองทุนอสังหาฯ และ REITs ของไทยยังไม่ฟื้นตัวเหมือนกับทั่วโลกนั่นเอง

ที่นี้ต้องไปวิเคราะห์กันต่อว่าในอนาคตมีโอกาสมากน้อยแค่ไหนที่รายได้จะกลับมาฟื้นตัว และมีภาคส่วนใดในกลุ่มกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยที่น่าสนใจโดดเด่นกว่ากลุ่มอื่น

🏢 แรงขายเริ่มหมด รอความหวัง Retail, Industrial และ Office

ต้องบอกก่อนเลยว่าการตอบรับข่าวร้ายของกลุ่มนี้ลดลงอย่างมากสะท้อนผ่านดัชนีที่ปรับตัวลงน้อยลงเมื่อมีการระบาดระลอกที่ 2 และ 3 สวนทางแนวโน้มจำนวนผู้ติดเชื้อ เมื่อตรวจสอบข้อมูลกระแสเงินลงทุนในกองทุนรวมกลุ่ม REITs ไทยพบว่าเม็ดเงินลงทุนเริ่มคงที่ดังนั้นจึงสันนิษฐานได้ว่านักลงทุนที่ต้องการขายได้ขายไปหมดแล้ว

สำหรับภาระหน้าที่หนุนดัชนีกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยฟื้นตัวอย่างมีนัยยะคงหนีไม่พ้น 3 กลุ่มหลักอย่าง Retail, Industrial และ Office

กลุ่ม Industrial ซึ่งมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่คลังสินค้าจึงได้รับผลกระทบจำกัด ราคาของ REITs ในกลุ่มนี้แม้ลดลงบ้างแต่ยังโดดเด่นเหนือกลุ่มอื่น เนื่องจากอัตราการเช่าไม่เปลี่ยนแปลงทำให้เงินปันผลคงที่ รวมแล้วมี Yield ที่น่าสนใจ และอนาคตก็ยังดูสดใสที่สุดในดัชนี SETPREIT ของประเทศไทย

ด้าน Office ที่ได้รับผลกระทบจากการ Work from home ทำให้มีอัตราการเช่าและต่อสัญญาเช่าลดลง รวมไปถึงลดค่าเช่า ทำให้กระทบต่อเงินปันผล ขณะที่ในอนาคตยังดูมีความไม่แน่นอนจากสถานการณ์การแพร่ระบาด แนวโน้มพฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไป รวมไปถึง supply office ที่จะเข้ามากขึ้นในปี 2022-2023

ส่วน Retail หรือกลุ่มศูนย์การค้าที่เปิดให้เช่าพื้นที่ ซึ่งรับผลกระทบไม่แพ้ Office เริ่มฟื้นตัวในระยะสั้นจากการเปิดเมือง ที่ผ่านมาอัตราการเช่ายังสูงซึ่งเกิดจากการลดค่าเช่าเพื่อจูงใจให้ต่อสัญญาเช่า แน่นอนว่ากระทบต่อเงินปันผลที่ลดลงเช่นเดียวกับราคา ส่งผลให้ Yield ไม่เปลี่ยนแปลง ภาพรวมกลุ่มนี้มีอนาคตที่สดใสกว่ากลุ่ม Office เล็กน้อย ทั้งในระยะสั้นจากการเปิดเมืองและระยะยาวที่แม้พฤติกรรมการบริโภคอาจเปลี่ยนไปแต่ก็ไม่อาจเปลี่ยนไปได้อย่างสิ้นเชิง (สภาพอากาศและรูปแบบการดำเนินชีวิต) อีกทั้งผู้ให้บริการก็เปลี่ยนแปลงรูปแบบธุรกิจไปสู่การเป็น Community mall มากขึ้น

🏢 ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางความไม่แน่นอน

ภาพรวมที่ยังมีความไม่แน่นอนแต่มีการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากการประเมินมูลค่าผ่าน Yield gap ซึ่งดูเหมือนจะตึงตัวก็ยังมีโอกาสลดความตึงตัวลง หากรายได้กลับมาฟื้นตัว FINNOMENA Investment Team สมมติให้ Yield gap อยู่ที่ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี (ตัดค่า outlier ช่วง COVID-19 ระบาด 12 เดือนแรก) ที่ระดับ 3.2% ด้านนักวิเคราะห์ประเมินว่าดัชนี SETPREIT ปี 2022 จะมีการปันผลที่ประมาณ 9.62 บาทต่อหุ้น คำนวณ upside ได้ประมาณ 7% (As of 14/10/2021)

ส่วน P/BV ของดัชนี SETPREIT ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.1 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ซึ่งอยู่ที่ ประมาณ 1.2 เท่า อาจมองได้ว่าดัชนียังไม่รับข่าวการเปิดเมือง

🏢 ระวังความเสี่ยงจากการแพร่ระบาด

อีกจุดเด่นของกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยก็คือมีความสัมพันะ์กับตลาดหุ้นโลกที่ต่ำเมื่อเทียบกับ REITs ทั่วโลก ตลอด 5 ปีที่ผ่านมากองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทย มีค่า Correlation ดับตลาดหุ้นโลกเพียง 0.27 ส่วน REITs ทั่วโลกมีค่าดังกล่าวถึง 0.76 ส่วน REITs ญี่ปุ่นมีตัวเลขนี้ที่ 0.65 ดังนั้นกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยจึงช่วยพอร์ตในแง่ของการลดความผันผวนได้

ทั้งนี้ควาเสี่ยงหลักที่อาจกลับมากดดันดัชนีได้อีก ก็คือ ความไม่แน่นอนของการแพร่ระบาด ตามมาด้วยพฤติกรรมการบริโภคที่เปลี่ยนไปและกำลังซื้อที่ลดลง

🏢 แนะนำ “ถือ” แรงหนุนจากการเปิดเมือง

FINNOMENA Investment Team ยังแนะนำถือครองกองทุนอสังหาฯ และ REITs ไทยด้วยระดับมูลค่าที่น่าสนใจภายใต้ธีม Laggard พร้อมรับปัจจัยหนุนจากการเปิดเมืองอีกทั้งช่วยลดความผันผวนของพอร์ตการลงทุนโดยรวม

 ——————-