เตรียมตัวรับภาวะราคากองทุนอสังหา ฯ หดตัว

ในช่วงที่ผ่านมาไม่กี่เดือนนี้ ในภาวะที่ตลาดหุ้นไทยยังคงวิ่งอยู่ในกรอบ sideway หรือ ยังคงไม่ไปไหน หาทิศทางไม่ได้ชัดเจน รวมถึงการลงทุนในต่างประเทศก็เช่นเดียวกัน เป็นภาวะที่การลงทุนในกองทุนหุ้นต่างประเทศนั้นมีความผันผวนสูงมาก เนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของเศรษฐกิจจีน ราคานำ้มัน และเศรษฐกิจสหรัฐ ฯ ที่ดีขึ้น จนมีเรื่องการขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากดดันตลาดอยู่ตลอดเวลา ส่งผลให้นักลงทุนทั่วโลก ปรับสัดส่วนพอร์ตการลงทุนไปที่สินทรัพย์เสี่ยงต่ำ ที่เราเรียกว่า “Risk-off mode” นั่นเองครับ

แน่นอนว่านักลงทุน เมื่อเอาเงินที่มีไปไว้ในที่ ๆ ปลอดภัยมากขึ้น เช่น ทองคำ หรือ ตราสารหนี้ ดังนั้น จึงไม่แปลกเลยที่เราจะเห็นราคาทองคำปรับตัวสูงขึ้นครับ

และมีสินทรัพย์ลงทุนอีกประเทศ ที่ถือว่าเป็นอีกสินทรัพย์ยอดนิยมในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งผมเองก็ลงทุนกับสินทรัพย์นี้เช่นกันครับ และลงทุนมาค่อนข้างนานพอสมควรเลยทีเดียว เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ความผันผวนนั้นไม่ได้สูงมาก แต่ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างจะสม่ำเสมอปีละประมาณ 6-8% นั่นก็คือ กองทุนอสังหาริมรัพย์ แบบ Fund of Fund คร้าบ

ที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างจะสม่ำเสมอนั่นก็เพราะว่า ผลตอบแทนที่ได้นั้นมาจากค่าเช่า เสียเป็นส่วนใหญ่ ถ้าใครนึกภาพไม่ออกลองนึกถึงห้างที่เก็บค่าเช่าร้านค้าที่มาเช่าที่เพื่อขายของสิครับ นั่นแหละครับ คือรายได้ของกองทุนอสังหา ฯ และเมื่อกองทุนอสังหา ฯ ได้รับเงินค่าเช่ามาก็จะส่งต่อค่าเช่าเหล่านั้นออกมาเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุนผู้ถือกองทุนครับ

แต่การวิเคราะห์เพื่อหากองทุนอสังหา ฯ เพื่อให้ได้มาซึ่งกองทุนที่ดี มีเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง นั้นต้องอาศัยประสบการณ์ ดังนั้น กองทุนอสังหา ฯ แบบ Fund of Fund จึงกำเนิดขึ้นมาครับ ก็คือ มีผู้จัดการกองทุนเอาเงินของนักลงทุนไป เลือกหาลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่มีรายได้สม่ำเสมอ แทนเราครับ ในกองทุนประเภทนี้ก็จะมีกองทุนอสังหา ฯ อยู่มากมาย เป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี และมีผลตอบแทนที่สม่ำเสมอไปในตัว

เมื่อนักลงทุน หรือ นักวิเคราะห์ รวมถึง ผู้แนะนำการลงทุนในกองทุนรวม หลาย ๆ ท่าน เมื่อเห็นว่าสินทรัพย์เสี่ยงเอง เริ่มจะทำท่าไม่ดี ผันผวนมากขึ้น ก็เริ่มแนะนำให้นักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้ กลาง -สูง ให้แบ่งเงินหรือ ขายสินทรัพย์เสี่ยงออกมาบ้าง และนำเงินที่ได้มาซื้อกองทุนเหล่านี้เพิ่มมากขึ้น

เพราะการลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ก็อาจจะได้ผลตอบแทนที่ไม่สูงเท่าไหร่ ทองคำก็ยังไม่แน่ใจว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีได้หรือไม่ แถมยังไม่มีดอกเบี้ยระหว่างการถือครอง และยังต้องจับจังหวะการลงทุนในกองทุนทองคำอีกด้วยจึงจะได้ผลตอบแทนที่ดีให้สาแก่ใจของนักลงทุน

แน่นอนครับว่า ถ้ามีเงินไหลเข้ากองทุนอสังหา ฯ มากขึ้น ราคาของกองทุนอสังหา ฯ ก็ต้องปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผลตอบแทนของกองทุนนั้นสูงมากขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ลองนึกภาพง่าย ๆ เงินที่เราซื้อกองทุนอสังหา ฯ แบบ Fund of Fund เหล่าผู้จัดการกองทุนก็จะต้องพยายามเอาเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหา ฯ หรือ กอง REITs อย่างรวดเร็ว ประกอบกับ กองทุนอสังหา ฯ ที่มีคุณภาพนั้นหาได้ยาก หรือ มีน้อย แถมมีสภาพคล่องที่ไม่สูงมากนัก(ของดี ๆ ไม่ค่อยมีคนขาย ถือกันยาว ๆ ไป)

ซึ่งผมเชื่อว่าน่าจะทำให้ผู้จัดการกองทุนมีการซื้อกองทุนอสังหา ฯ ที่มีคุณภาพรองลงมา เพื่อให้เงินสดที่ได้รับมานั้น เข้าไปอยู่ในกองทุนอสังหา ฯ นั่นเอง เพราะ ถ้าเอาเงินมาไว้กับตัวเฉย ๆ แน่นอนว่าสัดส่วนเงินสดในกองทุนก็จะต้องเพิ่มมากขึ้น กดดันให้ผลตอบแทนของกองทุนได้น้อยกว่ากองทุนอื่น ๆ ที่จะเอาเงินไปซื้อกองทุนอสังหา ฯ ได้ในสัดส่วนที่มากกว่าครับ ดังนั้นเนื่องจากกระแสเงินที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องก็ดันให้ราคากองทุนอสังหา ฯ ทั้งมีคุณภาพดี และคุณภาพกลาง ๆ เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ (จุดสำคัญต่อเนื่องถัดมาคือ สัดส่วนเงินปันผลก็จะน้อยลงไปด้วยนะครับ อย่าลืม)

จากเหตุการณ์เหล่านี้ ทำให้กองทุนที่ผมลงทุนได้ผลตอบแทนปีละ 6-8% ปีที่ผ่านมา เงินปันผล กับ capital gain โดดไปถึง 13% และถ้านับตั้งแต่ต้นปี ถึงวันนี้ (29/2/58) ก็ได้ผลตอบแทนไปแล้ว 8% หรือ ได้ผลตอบแทน เท่ากับที่ผมเคยลงทุนทั้งปี !!!

ผมอยากบอกกับนักลงทุนทุกท่านนะครับว่า ให้เริ่มระวัง หรือ เริ่มที่จะต้องจับตาดูสินทรัพย์อย่างกองทุนอสังหา ฯ แบบธรรมดา รวมถึง fund of fund ให้มากขึ้น เพราะว่าเมื่อไหร่ที่ ตลาดหุ้นทั่วโลกกลับมาฟื้นตัวแล้วละก็ (Risk-on mode) เราก็อาจจะได้เห็น กองทุนอสังหา ฯ ปรับตัวลดลงแรง ๆ ก็เป็นไปได้

แต่ถ้าเราเป็นนักลงทุนที่เน้นถือยาว ไม่ได้เป็นนักลงทุนที่สับเปลี่ยนสินทรัพย์ไปมาแล้วละก็ ผมก็ยังคิดว่า การลงทุนในกองทุนอสังหา ฯ นั้นก็ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนครับต่อเนื่องได้ ยิ่งถ้ามีเวลาการลงทุนเกิน 3 ปีขึ้นก็จะช่วยให้ความผันผวนของผลตอบแทนที่ได้รับลดลง แต่ในช่วงเวลาแบบนี้ อาจจะทำการปรับลดสัดส่วนลงบางก็ได้เมื่อเห็นว่าเราได้ผลตอบแทนที่ดีแล้ว (เอากำไรมานอนกอดไว้ก่อน)

ส่วนบางกองทุนที่ไปลงทุนใน REITs ต่างประเทศ หรือ บางกองทุนก็มีสัดส่วนการลงทุนในหุ้นอยู่ด้วยเล็กน้อย ก็น่าจะช่วยลดความผันผวนลงได้บ้าง เนื่องจากมีการกระจายความเสี่ยงที่มากกว่า แต่ก็คงปฏิเสธไม่ได้เหมือนกันว่า กองทุนเหล่านี้เองก็จะเจอกับความผันผวนเข้าเหมือนกันครับ

แต่นักลงทุนที่มีกองทุนประเภทนี้อยู่ก็ไม่จำเป็นต้องรีบขายออกมานะครับ ผมเชื่อว่าถ้าสภาวะตลาดยังคลุมเครืออยู่แบบนี้ กองทุนอสังหา ฯ ก็น่าจะยังทำผลตอบแทนได้ดีต่อไปอีกสักระยะครับ

ส่วนคนที่เริ่มจะออกมาจากกองทุนเหล่านี้ อยากรู้ใช่ไหมครับว่า จะเอาเงินไปลงทุนกับกองทุนประเภทไหนดี ครั้งหน้าที่พบกัน ผมพอจะมีทางออกให้ครับ แล้วติดตามกันนะครับ

ขอให้โชคดีในการลงทุนครับ