เมื่อช่วงต้นปีที่ผ่านมา ได้เขียนบทความเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ผ่านกลยุทธ์ FVMR ซึ่งส่วนที่ได้รับความสนใจและประยุกต์ใช้ได้อย่างง่ายและรวดเร็วน่าจะเป็นส่วน Valuation (มูลค่า) ในส่วนนี้ได้กล่าวถึงการใช้อัตราการปันผลของดัชนีอสังหาฯ (Dividend Yield) มาเปรียบเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตร (Treasury Yield) ในบทความนี้จะอธิบายว่าสิ่งที่ใช้ คืออะไร? นำมาใช้อย่างไร?
REITs Dividend Yield (อัตราการปันผลของดัชนี REITs)
การศึกษาและวิเคราะห์กองทุนอสังหาฯ และ REITs ก็คล้ายกับหุ้น คือต้องดูปัจจัยพื้นฐาน มูลค่า และความเสี่ยง แต่หากจะดูอย่างรวดเร็วและค่อนข้างเห็นผลมักจะใช้ อัตราการปันผล (Dividend Yield) ซึ่งเปรียบเสมือนทางลัดในการดูมูลค่าของ REITs หากอัตราการปันผลสูงก็เป็นจุดที่มูลค่ามีความน่าสนใจ ในทางกลับกัน หากค่าดังกล่าวต่ำก็อาจเป็นจุดที่ราคาสูง โดยการคำนวณคิดจากอัตราการปันผลต่อหุ้นเฉลี่ยย้อนหลัง 12 เดือน (Gross Dividend 12M Per Share) หารด้วยราคาหรือดัชนีปัจจุบัน (Current Price/Index)
อัตราการปันผลต่อหุ้น (Gross Dividend 12M Per Share) มีการปรับเปลี่ยนขึ้นลงได้ ขึ้นอยู่กับผลประกอบการ ซึ่งจะประกาศออกมาทุกไตรมาสเหมือนหุ้นรายตัว แต่ด้วยความที่ประกาศทุกไตรมาสแต่ตลาดเปิดทุกวัน จึงเสมือนว่าค่าดังกล่าวคงที่ จึงทำให้การดูอัตราการปันผล (Dividend Yield) เสมือนทางลัดในการดูมูลค่าหรือราคาของ REITs
รูปที่ 1 ดัชนี REITs ไทย (SETPREIT Index) และอัตราการปันผลของ REITs ไทย (Dividend) I Source : Bloomberg
Bond Yield (อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล)
คือ Yield To Maturity (YTM) หรืออัตราผลตอบแทนทั้งหมดที่ได้จากการลงทุนในตราสารหนี้จนครบกำหนดอายุ นั่นคือ ราคาของตราสารหนี้ คำนวณจาก ผลตอบแทนที่ตีไว้หน้าตั๋วหรือตราสาร หารด้วยราคาล่าสุด (Current Price/Index) การตีความอย่างง่ายขอสมมติว่าเราลงทุนซื้อพันธบัตรอายุ 10 ปี ด้วยเงิน 100 บาท ให้ผลตอบแทน 5% ต่อปี ก็หมายความว่า YTM จะเท่าได้ที่ 5% หรือ 5 บาท
แต่หากซื้อพันธบัตรที่ราคาต่ำกว่า 100 บาท อัตราผลตอบแทน YTM ที่ได้ก็จะสูงกว่า 5% หากสูงกว่า 100 บาท ก็ได้ต่ำกว่า 5% เพราะผลตอบแทนที่ตีไว้หน้าตราสารเท่าเดิม คือ 5 บาท ทุกปี แต่ราคาปัจจุบันเพิ่มขึ้นหรือลดลง ดังนั้นเมื่อนำมาหารตามสูตรก็ทำให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับราคาปัจจุบัน (Current Price/Index)
รูปที่ 2 อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ และไทย อายุ 10 ปี I Source : Bloomberg
Yield Spread (ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน)
ทั้งสองสินทรัพย์มีความเสี่ยงที่ต่างกัน โดยกองทุนอสังหาฯ และ REITs มีความเสี่ยงที่สูงกว่าตราสารหนี้ ดังนั้นเมื่อมีความเสี่ยงที่สูงกว่า ผู้ลงทุนย่อมต้องการผลตอบแทนที่สูงกว่า ซึ่งการจะบอกว่าความเสี่ยงที่สูงกว่าให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าเท่าใด หรือในอีกมุมหนึ่ง คือ Risk Premium นั่นเอง จึงใช้การเปรียบเทียบโดยนำ REITs Dividend Yield ลบกับ Bond Yield
รูปที่ 3 ส่วนต่างระหว่างอัตราการปันผล REITs และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย อายุ 10 ปี I Source : Bloomberg
CrisisMan
พอร์ต “Best-in-Class Property & REITs” จาก FINNOMENA จะช่วยให้คุณได้ลงทุนในกองทุนชนิด Fund of Property Fund ที่มีคุณภาพยอดเยี่ยมจากนับสิบ ๆ กองที่มีเสนอขายในปัจจุบัน ซึ่งจะแนะนำ 3 กองทุนที่ได้รับ FINNOMENA Score สูงที่สุด ใครสนใจเข้าไปดูรายละเอียดได้ที่นี่เลยครับ https://www.finnomena.com/bic/
ผู้เขียน
