“ทำเล” ถือเป็นหนึ่งในสุดยอดสินทรัพย์ในการลงทุนมาตั้งแต่สมัยอดีตจนถึงปัจจุบัน เพราะถ้ามีร้านอาหารหรือร้านค้าตั้งอยู่ทำเลดีแล้วนับว่ามีชัยไปกว่าครึ่ง แต่ปัญหาในยุคปัจจุบันคือการจะหาทำเลที่ดีจริงๆ นั้นยากเหลือเกิน ของดีมักจะอยู่ในมือของนักลงทุนรายใหญ่ ยกตัวอย่างเช่นเสี่ยเจริญหรือเสี่ยธนินท์ คนธรรมดาหรือนักลงทุนรายย่อยแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงที่ดินหรือทำเลดีๆ เหล่านั้นได้เลย การจะทำการค้าหรือเปิดธุรกิจใหม่เรียกได้ว่าเสียเปรียบไปแล้วตั้งแต่ต้น

อย่างไรก็ตามขึ้นชื่อว่าการลงทุนแล้วทางออกย่อมไม่ได้มีทางเดียว หนทางที่นักลงทุนธรรมดาสามารถทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ทำเลดีๆ ได้นั้นมีอยู่จริง การลงทุนในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะการลงทุนคล้ายๆ กองทุนรวมถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่ทำให้ใครๆ ก็ทำกำไรจากอสังหาฯ สุดยอดทำเลได้ AIMCG ก็เป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่ว่าครับ

กองทรัสต์ AIMCG มีจุดเด่นตรงไหน

• เงินปันผลคาดหวังประมาณ 8% ตลอดอายุกองทรัสต์
• จ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ จ่ายปีละ 4 ครั้ง
• ลงทุนในไลฟ์สไตล์มอลล์ชั้นนำในทำเลที่มีศักยภาพสูง
• อยู่ในพื้นที่ที่มีการเติบโตสูงและมีเอกลักษณ์

กองทรัสต์ AIMCG น่าซื้อไหม? อะไรคือปัจจัยที่ต้องมองให้ขาด มาวิเคราะห์​ไปพร้อมๆ กันครับ

กองทรัสต์ AIMCG ผลตอบแทนดีไหม?

8% คือข้อมูลผลตอบแทนคาดหวังที่ผมได้รับจากเอกสารของกองฯ ซึ่งถ้าเทียบกับผลตอบแทนของกองอื่นๆ อย่าง

• CPNREIT ที่ให้อัตราผลตอบแทนปีที่ผ่านมาที่ 5.99%
• LHSC ให้ผลตอบแทน 62%
• FUTUREPF ที่ให้ผลตอบแทน 6.07%

รูปที่ 1: ตารางเปรียบเทียบผลตอบแทนของกองทรัสต์ AIMCG และกองทรัสต์อื่นๆ (ที่มา: AIMC Roadshow Presentation 7 มิ.ย. 62)
ผลตอบแทน 8% เป็นประมาณการผลตอบแทนปีแรกของกองทรัสต์ AIMCG

นับว่า AIMCG ให้ผลตอบแทนที่น่าจูงใจเพราะสูงกว่าพอสมควร มาถึงตรงนี้หลายๆ คนแทบจะยกหูโทรศัพท์โทรสั่งซื้อเดี๋ยวนี้ แต่เดี๋ยวก่อน !การเป็นนักลงทุนที่ดีต้องเข้าใจที่มาที่ไปของผลตอบแทนที่เราจะได้รับ และความเสี่ยงที่มาพร้อมกันด้วยให้ดี ดังนั้นเรามาวิเคราะห์เพิ่มกันอีกนิด

สิ่งที่เราควรให้ความสำคัญมากกว่านั้นคือ “ที่มาของผลตอบแทน” นั้นซึ่งก็คือสินทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนมากกว่า เพราะสินทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนมีคุณภาพ ผลตอบแทนของกองก็จะมีคุณภาพตามจริงไหม? มาดูกันว่าผลตอบแทนคาดหวัง 8% ของAIMCG มาจากอะไรบ้าง?

กองทรัสต์ AIMCG ลงทุนในสินทรัพย์อสังหาฯ ทำเลดีเยี่ยม 3 ที่ด้วยกัน

1. 72 คอร์ทยาร์ด (72 Courtyard)

แหล่งรวมร้านนั่งชิวและไลฟ์สไตล์ยามค่ำคืน ใจกลางทองหล่อของนักธุรกิจใหญ่ที่เรารู้จักกันดีคือเฮียฮ้อ แห่งRS นั่นเอง จุดเด่นของ 72 คอร์ทยาร์ดคือ อัตราการเช่า 100%

พื้นที่ทองหล่อถือเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่แพงที่สุดในประเทศไทย ที่ดิน 1 ไร่สามารถมีราคาสูงได้ถึงไร่ละ 600 ล้านบาท ด้วยความที่ศักยภาพในการใช้จ่ายของชาวไทยและต่างประเทศโดยเฉพาะญี่ปุ่นในทองหล่อสูงมาก จึงทำให้ธุรกิจร้านอาหารและบันเทิงในพื้นที่ประสบความสำเร็จมากมาย อัตราการเช่าของพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ยสูงถึง 90% พูดภาษาชาวบ้านคือหัวบันไดไม่แห้ง มีคนมาเช่าตลอดธุรกิจดีไม่ดีอาจเปลี่ยนไปได้ แต่ทำเลที่ดียากมากที่จะเปลี่ยนแปลง นี่คืออีกจุดที่โดดเด่นของการเล่น “อสังหาฯ”

ข้อมูลเชิงตัวเลข

พื้นที่: 5,019 ตรม.
อัตราการเช่า: 100%
จำนวนร้านค้า: 8 ร้าน
สิทธิการเช่า: 13 ปี
จำนวนผู้ใช้บริการ: 300-1,500 คน/วัน

รูปที่ 2: ภาพด้านในโครงการ 72 คอร์ทยาร์ด

เงินที่เฮียฮ้อเจ้าของ 72 คอร์ทยาร์ดและค่ายเพลงRS ได้จากการขายสิทธิการเช่าของ 72 คอร์ทยาร์ดจะถูกนำไปสร้างโครงการอาคารสำนักงานย่านเกษตร-นวมินทร์เป็นตึก 2 ตึกบนที่ดิน 16 ไร่ในอนาคต ดังนั้นเมื่อมีผู้เช่าเต็มถึงเกณท์ที่กำหนดจะมีโอกาสในการขายเข้ากองทรัสต์เพิ่มเติมได้

2. ยูดี ทาวน์ (UD Town)

สุดยอดคอมมูนิตี้มอลล์ ศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ของคนไทยตะวันออกเฉียงเหนือ ทำเลใจกลางอุดรฯ ใกล้เซ็นทรัลอุดรฯ ยูดี ทาวน์ก็มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 98.80% ยูดี ทาวน์เปรียบเสมือนสยามที่เป็นศูนย์กลางรวมไลฟ์สไตล์ของวัยรุ่นกรุงเทพฯ

ข้อมูลเชิงตัวเลข

พื้นที่: 45,219ตรม.
อัตราการเช่า: 97%
จำนวนร้านค้า: 300 ร้าน
สิทธิการเช่า: 21 ปี
จำนวนผู้ใช้บริการ: 20,000-50,000 คน/วัน

รูปที่ 3: แผนผังผู้เช่าในโครงการยูดี ทาวน์

ยูดี ทาวน์มีร้านค้าที่ได้รับความนิยมหลายราย เช่น โออิชิ บุฟเฟท์ ชาบูชิ The Pizza Company มีซูเปอร์มาร์เก็ต 2 แห่งให้บริการ คือ VillaMarket และเทสโก้ โลตัสมีธนาคารให้บริการหลายราย เช่น ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารไทยพาณิชย์ในอนาคตเจ้าของโครงการยูดี ทาวน์ยังมีโครงการในการสร้างศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่อยู่ฝั่งตรงข้ามยูดี ทาวน์อีกด้วย จึงมีโอกาสทำให้จำนวนคนในศูนย์เพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยยะ ตัวศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่นั้นเองก็มีโอกาสเอามาขายเข้ากองทรัสต์ AIMCG เพิ่มเติมได้ด้วย

การมาของแบรนด์ชั้นนำและการเติบโตที่ต่อเนื่องเหล่านี้คือการการันตีคุณภาพของทำเลว่าทำเลนี้สี “ทอง” ชัวร์ๆ

3. พอร์โต้ ชิโน่ (Porto Chino)

ไลฟ์สไตล์มอลล์ที่รวมหลากหลายแบรนด์และร้านอาหารซีฟู้ดชั้นนำไว้มากมายพอร์โต้ ชิโน่คือประตูสู่ชายฝั่งทะเล และที่พักตากอากาศสุดหรูทางตอนใต้ของไทย ทะเลคือที่เที่ยวยอดฮิตของคนไทยไม่ว่าจะฤดูอะไร ซึ่งการจะลงใต้ได้นั้นส่วนใหญ่แล้วมักจะผ่านลงไปทางถนนพระราม 2 ซึ่งเป็นที่ตั้งของพอร์โต้ ชิโน่

รู้หรือไม่ว่าร้านกาแฟชื่อดัง สตาร์บัคสาขาที่ พอร์โต้ ชิโน่คือสาขาที่ขายดีที่สุดในประเทศไทย! ด้วยจำนวนคนใช้ถนนที่มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง และรายได้ของคนสมุทรสาครหรือตัวเลขผลิตภัณท์มวลรวมจังหวัดอยู่ที่ 411,326 ล้านบาทในปี 2560 ถือเป็นอันดับ 7 ของประเทศไทย สิ่งนี้บ่งบอกได้ว่ากำลังซื้อของคนในพื้นที่ของพอร์โต้ ชิโน่ไม่ธรรมดาเพราะได้ทั้งกำลังซื้อภายในจังหวัดและกำลังซื้อของนักท่องเที่ยว

ข้อมูลเชิงตัวเลข

พื้นที่: 33,694ตรม.
อัตราการเช่า: 84%
จำนวนร้านค้า: 70 ร้าน
สิทธิการเช่า: 30 ปี
จำนวนผู้ใช้บริการ: 4,000-10,000 คน/วัน

พอร์โต้ ชิโน่ยังมีจุดสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่คนที่ซื้อ AIMCG ควรรู้ นั่นก็คือปีที่ผ่านมา พอร์โต้ ชิโน่ได้มีการปรับปรุง Food Court ดังนั้นปัจจุบันอัตราการเช่าน่าจะสูงกว่า 84% แล้ว ซึ่งจะส่งผลถึงรายได้ที่จะเข้ากองทรัสต์มากขึ้นกว่าเดิมในอนาคต

รูปที่ 4: ภาพด้านหน้าโครงการพอร์โต้ ชิโน่

จะเห็นว่าสินทรัพย์ที่กองทรัสต์ AIMCG ไปลงทุนเป็นสินทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่ดีและมีศักยภาพสูง การปล่อยเช่าสินทรัพย์อสังหาฯ แบบนี้ส่วนใหญ่แล้วมักจะมีการขึ้นค่าเช่าประมาณปีละ 3% เป็นอัตราตลาด ดังนั้นนักลงทุนที่ลงทุนในกองทรัสต์ AIMCG จะมีโอกาสได้รับผลประโยชน์ตรงส่วนนี้ตามไปด้วย ในภาพรวมเราพอจะบอกได้แล้วว่ากองทรัสต์ AIMCG มีศักยภาพพอสมควร ทำเลดีน่าจะขึ้นค่าเช่นได้ต่อเนื่อง อัตราการเช่าก็น่าจะทำได้สูงต่อเนื่อง คำถามที่ต้องถามต่อมาคือขายราคาเท่าไหร่? ราคาขายสมเหตุสมผลหรือไม่?

ราคาขายสมเหตุสมผลหรือไม่?

ผู้ประเมินอิสระให้มูลค่ากองทรัสต์ AIMCG ที่เฉลี่ย 2,788 ลบ. โดยมีสมมุติฐานดังต่อไปนี้

– สัดส่วนโดยประมาณเป็นของยูดีทาวน์ 52%, 72 คอร์ทยาร์ด 16% และพอร์โต ชิโน่ 32%

– กองทรัสต์เพิ่มอัตราผลตอบแทนในปีแรกให้สูงขึ้นจาก 7.95% เป็น 8.08%ด้วยการกู้ยืมเงินไม่เกิน 500 ลบ. เมื่อเทียบกับมูลค่าสินทรัพย์ที่ 2,788 ลบ. ถือว่าเป็นอัตราการกู้ที่ไม่ต้องกังวลเพราะไม่ได้กู้มาก และช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนได้

– อัตราผลตอบแทนปีแรก 8.08% เป็นส่วนผสมของการทยอยคืนเงินต้น 3.67% และอัตราเงินที่จ่ายให้ผู้ถือหน่วย 4.71%

– ใช้อัตราคิดลด 10-10.5% ซึ่งถือค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อคำนึงถึงสภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว

– กองทรัสต์มีพื้นที่เช่าที่กลับโดยเจ้าของทรัพย์สินเดิม ทำให้ลดความเสี่ยงและความผันผวนของอัตราการเช่าและค่าเช่าของโครงการโดยรวม

อย่างไรก็ตามความเสี่ยงของการลงทุนจะยังมีอยู่บ้างดังเช่นการลงทุนทั่วๆ ไป เช่น การปล่อยเช่าอาจไม่เป็นไปตามที่คาด ผู้เช่าน้อยลง หรือเกิดอุบัติเหตุเช่น ไฟไหม้หรือน้ำท่วม เป็นต้น ในกรณีที่เกิดเหตุร้ายแรงดังกล่าวผู้บริหารกองทรัสต์ได้ทำประกันไว้แล้วเพื่อให้มั่นใจได้ว่าจะป้องกันความเสี่ยงของสินทรัพย์ที่เข้าลงทุนไว้ ดังนั้นประเด็นความเสี่ยงหลายๆ ประเด็นจึงได้รับการบริหารจัดการหาทางป้องกันไว้แล้ว

สถานการณ์ ณ ตอนนี้เหมาะสมในการซื้อลงทุนหรือไม่?

– กองอสังหาฯ มักจะทำผลตอบแทนได้ดีในสภาวะเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง และดอกเบี้ยขาลง การลดลงของดอกเบี้ยจะทำให้ผลตอบแทนของกองอสังหาฯ น่าจูงใจขึ้น ซึ่งมีโอกาสเป็นผลดีกับกองทรัสต์ AIMCG

– ค่าเช่าและราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ที่มีประสิทธิภาพ ประเทศไทยยังถือว่าเป็นประเทศกำลังเติบโต ดังนั้นถ้าที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นซึ่งจะส่งผลให้ค่าเช่าที่สูงขึ้น และมีโอกาสทำให้ผลตอบแทนของกองทุนสูงขึ้นตาม

– การเปลี่ยนแปลงของไลฟ์สไตล์และการเข้ามามีบทบาทมากขึ้นของโลกออนไลน์ในชีวิตประจำวัน ทำให้คนในยุคปัจจุบันมีการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้นจากการเห็นการรีวิวและเสพสื่อโฆษณาผ่านทางโลกออนไลน์

– ด้วยอัตราการเช่าที่สูงกว่า 90% ทำให้ยังไม่เห็นสัญญาณการชะลอตัวของการเช่า จึงส่งผลให้โอกาสที่กำลังซื้อยังเติบโต และโอกาสขึ้นค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่องยังคงอยู่ในอัตราสูง

– เจ้าของสินทรัพย์เดิมที่ขายสิทธิการเช่าให้กับกองทรัสต์ AIMCG ยังมีสินทรัพย์เพิ่มเติมที่มีโอกาสขายเข้ากองทรัสต์ได้ ดังนั้นในอนาคตกองทรัสต์จึงมีโอกาสในการเติบโตแบบ Inorganic ด้วยการซื้อโครงการเหล่านั้นเข้ามาเพิ่มผลตอบแทนในการลงทุนให้กับผู้ถือกองทรัสต์ได้ด้วย

กองทรัสต์ AIMCG เป็นกอง IPO จะหาซื้อได้อย่างไร?

เป็นที่รู้กันดีว่าสำหรับนักลงทุนทั่วๆ ไป โอกาสในการจองซื้อกอง IPO นั้นมีไม่มากนักเพราะส่วนใหญ่โควต้าจะถูกจัดสรรให้กับกองทุนและนักลงทุนสถาบัน กองทรัสต์ AIMCG กองนี้มีผู้ทำหน้าที่เป็น Financial Advisory และ Underwrite คือธนาคารกรุงศรี และขายผ่านบริษัทในเครือกรุงศรีเท่านั้น

ถ้าลูกค้าสนใจทาง FINNOMENA สามารถเป็นผู้อำนวยความสะดวกในการจองซื้อ โดยติดต่อผ่านเจ้าหน้าที่ดูแลของท่าน หรือ กรอกรายละเอียดเพื่อรับสิทธิ์ได้ที่ลิ้งก์นี้เลย https://www.finnomena.com/ipo-aimcg/ ขออภัยขณะนี้สิทธิ์การจองซื้อกอง IPO กองทรัสต์ AIMCG จากทาง FINNOMENA เต็มแล้วนะครับ

หมายเหตุ : ลูกค้าที่ลงชื่ออาจจะไม่ได้รีบการจัดสรรทุกรายเนื่องจากจำนวนโควต้ามีจำกัด ให้รอยืนยันรับสิทธิ์หลังเปิดบัญชีกับบล.กรุงศรีแล้วเสร็จ

อสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนที่เปลี่ยนชีวิตของเจ้าสัวมากมายในอดีตจนถึงปัจจุบัน ต่อให้เทคโนโลยีพัฒนาไปมากแค่ไหนคนก็ยังต้องมีที่อยู่อาศัย การลงทุนในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์อย่าง AIMCG จึงถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของโอกาสในการสร้างผลตอบแทนและรับปันผลสำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ครับ

Jessada Sookdhis
Investment Analyst (IA)
ตรวจทานบทความ

คำเตือน

นักลงทุนควรศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขได้จากสื่อต่างๆ ของธนาคารกรุงศรีอยุธยา
การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในร่างหนังสือชี้ชวนก่อนตัดสินใจลงทุน
ประมาณการอัตราเงินจ่าย อาจจะไม่เป็นไปตามประมาณการ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ที่เกิดขึ้นจริง