ปี 2019 เป็นปีที่ดีของกองทุนรวมอสังหาฯ อย่างไรก็ตามการจะลงทุนในสินทรัพย์ใด ๆ ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างถ่องแท้ บทความนี้ถูกทำขึ้นมาเพื่อให้ความรู้และความเข้าใจที่ถูกต้องกับนักลงทุน

1. กองทุนรวมอสังหาฯ คืออะไร

กองทุนที่ระดมเงินจากนักลงทุนในรูปแบบของการขายหน่วยลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อมุ่งเน้นให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปแบบของค่าเช่า โดยมิได้มีวัตถุประสงค์ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาและขายต่อแต่อย่างใด ผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาฯ จะถูกนำไปแบ่งให้กับนักลงทุนในรูปแบบของปันผล

2. กองทุนรวมอสังหาฯ มีกี่แบบ

กองทุนรวมอสังหาฯ มีทั้งสิ้น 2 ประเภทคือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (แต่คนส่วนใหญ่ก็เรียกรวมๆ ว่ากองทุนอสังหาฯ อาจจะเพราะติดปากมา ดังนั้นในบทความนี้จะขอเรียกรวมๆ ว่ากองทุนอสังหาฯ นะครับ) ปัจจุบันไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่แล้วให้ออกเป็นกองทรัสต์แทน ซึ่งก็มีความคล้ายคลึงกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิม แตกต่างคือไม่ได้เป็นนิติบุคคลเหมือนกองทุน แต่เป็นการถือกรรมสิทธิ์แบบทรัสตี หรือกองทรัพย์สินแทน นอกจากนั้นกองทรัสต์ยังต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ ในขณะที่กองทุนอสังหาฯ ไม่ต้องเสีย

3. ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุน

โดยหลักแล้วกองทุนอสังหาฯ จะลงทุนในสินทรัพย์ประมาณ 5 แบบด้วยกันคือ โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงงาน/คลังสินค้า และอื่น ๆ ซึ่งแต่ละประเภทก็มีปัจจัยที่ต้องติดตามแตกต่างกันเช่น

• โรงแรม – ต้องดูเรื่องทำเล วันหยุด ฤดูกาล สภาวะอากาศ การเมือง อัตราการเข้าพักเฉลี่ย ช่วงไหนเป็น High season ก็จะปันผลเยอะหน่อย Low season ก็อาจจะปันผลน้อยหน่อย เป็นต้น
• ศูนย์การค้า – ต้องดูว่าเป็นศูนย์การค้าแบบไหน เป็นคอมมูนิตี้มอลล์หรือเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีอัตราการเช่าเท่าไหร่ เต็มหรือไม่? มีนโยบายในการขึ้นค่าเช่าอย่างไร
• อาคารสำนักงาน – ดูทำเลว่าทำเลที่อาคารตั้งอยู่นั้นเป็น CBD (Central Business District) หรือเปล่า มีค่าเช่าต่อตารางเมตรเท่าไหร่ มีอัตราการเช่าเท่าไหร่ มีนโยบายในการปล่อยเช่าอย่างไร? เน้นรายใหญ่ หรือรายย่อย กี่ปีต่อสัญญาที
• โรงงานและคลังสินค้า – ดูทำเลว่าใกล้นิคมอุตสาหกรรมหรือไม่? อยู่ในเส้นทางการขนส่งสินค้าหรือเปล่า เป็นโรงงานหรือคลังสินค้าแบบไหน เป็น Ready Built หรือ Build to Suit และมีผู้เช่าส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมอะไร มั่นคงหรือไม่?
• อื่นๆ – เช่น ตึก Data Center สนามบิน ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์ประชุม หรือบางครั้งก็มีสวนน้ำด้วย หลักการคือสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์และมีการปันผลเป็นเงินอย่างต่อเนื่อง สามารถเหมาะกับการเอามาทำกองทุนอสังหาฯ ได้\

4. Lease hold หรือ Freehold

และเนื่องจากเป็นการเช่าก็ต้องดูว่าสินทรัพย์ที่กองทุนลงทุนนั้นเป็นสินทรัพย์แบบไหน เป็นสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์หรือเป็นสิทธิการเช่า เพราะถ้าสินทรัพย์ที่กองทุนมีนั้นเป็นสิทธิการเช่า นั่นหมายความว่าเมื่อหมดสัญญามูลค่าของสินทรัพย์จะกลายเป็น 0 ทันทีเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ผลตอบแทนที่ได้จะมาจากดอกผลที่ได้และการนับรวมการคืนเงินต้นมาด้วย

กองทุนที่เป็นสิทธิการเช่าจะมีการจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วย 2 แบบด้วยกันคือเงินปันผลซึ่งต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% แต่ถ้าเป็นการลดทุนจะไม่ต้องเสียภาษี (เพราะเป็นการเอาเงินที่เก็บไปมาคืนไม่ใช่ส่วนของการปันผล)

5. นอกจากกองทุนอสังหาฯ แล้วยังมีกองทุนที่ไปลงทุนในกองทุนอสังหาอีกทีหนึ่ง เรียกว่าเป็น Fund of Property Funds

กองลักษณะนี้มีข้อเสียคือมีค่าบริหารซ้ำซ้อนทั้งจากกองทุนรวมและกองทุนอสังหาฯ เท่ากับโดนค่าบริหาร 2 เด้ง แต่ข้อดีของกองแบบนี้ก็คือ นักลงทุนจะสามารถกระจายความเสี่ยงได้มากในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท จึงเปรียบเสมือนการซื้อความสะดวกในการกระจายความเสี่ยงนั่นเอง

อย่างไรก็ตามการซื้อกองทุนรวมอสังหาฯ ในช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นอาจไม่เป็นผลดีกับผลตอบแทนนัก เพราะโดยธรรมชาติแล้วผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาฯ มักจะเป็นผลตอบแทนแบบ Fix ยิ่งดอกเบี้ยขึ้นมากเท่าไหร่ยิ่งทำให้การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ดูน่าสนใจน้อยลง ในทางกลับกันถ้าดอกเบี้ยเป็นขาลงก็จะเป็นประโยชน์กับกองทุนอสังหาฯ มากกว่า

BuffettCode

หมายเหตุ: พอร์ต “Best-in-Class Property & REITs” จาก FINNOMENA จะช่วยให้คุณได้ลงทุนในกองทุนชนิด Fund of Property Fund ที่มีคุณภาพยอดเยี่ยมจากนับสิบ ๆ กองที่มีเสนอขายในปัจจุบัน ซึ่งจะแนะนำ 3 กองทุนที่ได้รับ FINNOMENA Score สูงที่สุด และมีคำแนะนำ Rebalance ในการปรับพอร์ตไปสู่กองทุน Best-in-class ให้นักลงทุนปีละ 1 ครั้ง ใครสนใจเข้าไปดูรายละเอียดได้ที่นี่เลยครับ https://www.finnomena.com/bic/