นักลงทุนหลาย ๆ ท่านที่มีเชื้อสายจีนคงได้ยินจากอากง อาม่า ป่าป๊า ม่าม๊า อยู่บ่อย ๆ ว่าเวลามีเงินให้เก็บเอาไว้ซื้อของสองอย่างคือซื้อทองหรือซื้อที่ ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะในสมัยท่านนั้นการลงทุนในหุ้นและตราสารหนี้ยังไม่ค่อยแพร่หลายนัก เราคงได้ฟังเรื่องเล่าว่าทองคำบาทละ 400 อยู่บ่อย ๆ และการขายที่บางแปลงหรืออสังหาริมทรัพย์บางชิ้นก็สามารถเอาเงินมาให้ลูกหลายตั้งตัวได้เป็นกอบเป็นกำ วันนี้ผมขอมาเล่าเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ฟัง ในความเป็นจริงแล้วอสังหาริมทรัพย์ก็มีข้อดีอยู่หลายอย่าง แต่นักลงทุนวัยรุ่นส่วนใหญ่ไม่มีโอกาสได้ลงทุนเนื่องจากต้องใช้เงินก้อนจำนวนมาก ครั้นจะไปซื้อที่ดินแปลงสวย ๆ บางแปลงอาจต้องใช้เงินหลายสิบล้านบาท หรือจะลงทุนในบ้านหรือคอนโดซักหลังก็ต้องใช้เงินลงทุนหลักล้าน ซึ่งนักลงทุนหน้าใหม่บางท่านอาจไม่ได้มีเงินลงทุนเยอะถึงขนาดนั้น ในเมื่อจุดเริ่มต้นมันไม่ง่ายแล้วเมื่อไร่เราถึงจะมีอสังหาริมทรัพย์ไว้ลงทุนกันหละครับ… โดยปรกติการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีข้อยากอยู่ 3 ข้อ

1. “ใช้เงินลงทุนเยอะ”

นักลงทุนอย่างเรา ๆ รู้กันอยู่แก่ใจการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนเป็นสิ่งที่สำคัญต่อการลงทุนระยะยาว แต่จะให้ทำอย่างไรล่ะก็อสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นมันแพงมาก

2. “ซื้อขายยาก สภาพคล่องต่ำ”

การซื้อขายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องง่าย อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ขึ้นชื่อว่าซื้อขายยาก หรือจะขายราคาถูก ๆ ให้ไปไว ๆ ก็เสียดาย ปรกติแล้วการขายบ้านซักหลังหรือคอนโดซักห้องอาจต้องใช้เวลาหลายเดือนหรือหลายปี เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดยากทำให้เงินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นเงินที่เย็นจริง ๆ

3. “ต้องใส่ใจ ต้องดูแล”

การมีอสังหาริมทรัพย์ไว้ในครอบครองเป็นทั้งความทุกข์และความสุขในเวลาเดียวกัน เราสุขใจที่ได้มีมันไว้เป็นทรัพย์สิน และมีความทุกข์ที่ต้องเฝ้าดูมัน ถ้าซื้อแล้วทิ้งหรือไม่ใส่ใจดูแลก็อาจจะทำให้ทรุดโทรมได้

อ่าน ๆ ดูแล้วข้อจำกัดเยอะเนอะ… แล้วเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไรล่ะ? วันนี้ FundTalk มีคำตอบครับ เมื่อตอนปี 2009 ตลาดหลักทรัพย์ได้สร้างดัชนีขึ้นมาตัวนึงเรียกว่า SETPFUND Index ซึ่งเป็นดัชนีที่รวบรวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไว้ทุกตัว ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น SETPREIT Index (SET Property Fund & REITs) ซึ่งรวมถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยสรุปก็คือการรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในตลาดให้อยู่ในดัชนีเดียวนั่นเอง ซึ่งตอนนี้ SETPREIT Index มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 388,000 ล้านบาท ประกอบไปด้วย Property Fund และ REITs มากถึง 61 ตัว

“แล้วได้ผลตอบแทนเท่าไร่?”

โดยปรกติดัชนีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้ผลตอบแทน 6-8% ต่อปี โดยจากข้อมูลในอดีตดัชนีให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 9% ต่อปี (สูงสุดในปี 2012 ที่ 12% และต่ำสุดในปี 2013 ที่ -8%) อันนี้ยังไม่รวมเงินปันผลอีกพอสมควรด้วยนะครับ

“แล้วเป็นเจ้าของอะไร”

ในดัชนี SETPREIT มีหลักทรัพย์หลายตัว เปิดโอกาสให้นักลงทุนเป็นจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนไม่คิดไม่ฝันว่าจะเป็นเจ้าของได้ เช่น สนามบินสมุย (SPF) ห้างเซ็นทรัล (CPNRF) ห้างโลตัส (TLFG) ห้างฟิวเจอร์พาร์ครังสิต (FUTUREPF) เป็นต้น ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มักได้ประโยชน์จากการเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศและทิศทางการเติบโตในแต่ละอุตสาหกรรม

“มีตั้งหลายตัวแล้วจะลงทุนอะไรดี”

Property Fund และ REITs ที่อยู่ใน SETPREIT Index มีกว่า 60 ตัวก็จริง แต่ก็ไม่ได้ดีหมดทุกตัว บางตัวก็ไม่มีสภาพคล่อง ซื้อขายไม่ได้ ดังนั้นวิธีที่ผมคิดว่าเหมาะสมที่สุดในการเป็นเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว คือการลงทุนผ่านกองทุนรวม เดี๋ยวนี้มีกองทุนที่เรียกว่า Fund of Property Fund หรือกองทุนรวมที่ผู้จัดการกองทุนนำเงินไปลงทุนใน Property Fund และ REITs ที่อยู่ใน SETPREIT Index นั่นเอง มันไม่มีอะไรหรอกนะที่จะรวยชั่วข้ามคืน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลาควรถือเป็นการลงทุนระยะยาว การลงทุนในกองทุนประเภท RMF จึงจัดว่าเหมาะสมทั้งได้ลดหย่อนด้านภาษีและได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเติบโตสอดคล้องไปกับเศรษฐกิจของประเทศไทย

“แล้วแนะนำกองทุนอะไร”

จากหลากหลายกองทุนที่อยู่ในตลาดวันนี้ผมขอและนำกองทุน CIMB-PRINCIPAL iPROPRMF ซึ่งบริหารจัดการโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน CIMB-PRINCIPAL Asset Management ซึ่งจัดว่าทีมผู้จัดการกองทุนมีฝีมือที่ไม่ธรรมดาในการบริหารกองทุนประเภทนี้ ที่ผ่านมาสามารถสร้างผลตอบแทนชนะ Benchmark ได้อย่างต่อเนื่อง โดยใน 1 ปีที่ผ่านมาสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงถึง 24% ในขณะที่ benchmark ให้ผลตอบแทนเพียง 13.60% นับว่าสูงกว่าเกือบเท่าตัวเลยทีเดียว แต่หากมองไกล ๆ ตั้งแต่กองทุนนี้เกิดขึ้นเมื่อ 20 ธันวาคม 2555 หรือเกือบ 4 ปีที่แล้วกองทุนนี้สร้างผลตอบแทนได้ดีอย่างสม่ำเสมอถึง 8.82% ต่อปี นับว่าเป็นกองทุนที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาวทีเดียว

“แล้วอนาคตจะเป็นอย่างไร”

ดูจากพอร์ทการลงทุน 5 อันดับแรกในปัจจุบัน (31 ต.ค. 2016) นับว่ามีความน่าสนใจทีเดียว กองทุน CIMB-PRINCIPAL iPROPRMF มีการลงทุนใน Property Fund และ REITs ถึง 76% และยังมีการลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) อีกด้วย โดยกองทุนที่ถือครองสูงสุดถึง 14.78% คือ TLGF หรือห้างเทสโก้โลตัสนั่นเอง ซึ่งรายได้ของห้างจะเพิ่มขึ้นตามค่าเช่าที่เก็บได้จากร้านค้าต่างๆ นอกจากนั้นยังมี CPTGF ที่เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานชั้นนำถึง 3 แห่งในย่านธุรกิจของกรุงเทพ และ CPNRF หรือห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลที่เรารู้จักกันดีนั่นเอง

“ถึงการลงทุนจะมีความเสี่ยง แต่การไม่ลงทุนนั้นมีความเสี่ยงมากกว่า” เริ่มเถอะครับ… อสังหาริมทรัพย์ที่เคยลงทุนยาก ๆ ต้องใช้เงินมาก ๆ ต้องใช้เวลาดูแลเยอะ ๆ… วันนี้เราสามารถลงทุนได้แล้วง่าย ๆ ผ่านกองทุนรวม มารับรายได้ที่มั่นคงจากค่าเช่าที่มีความมั่นคงสูง มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของกองทุนที่ได้รับการคัดเลือกมาแล้วจาก FINNOMENA

พิเศษ!! ฟินโนมินา ขอแนะนำ “NTER RL” ปัจจุบันท่านสามารถซื้อ LTF/RMF ผ่านทาง NTER ได้แล้วฟรี!! โดยคลิ๊ก ที่นี่ หรือคลิ๊กที่รูปด้านล่างได้เลย

ติดตาม สภาวะการลงทุนและรับบริการ NTER Alert ได้ที่ Add line ID = @nter หรือ คลิ๊ก ที่นี่ ด้วยมือถือ หรือ เพื่อความกระจ่างในการใช้งาน อ่านต่อได้เลยที่ ทำไมใครๆ ก็ใช้ NTER ซื้อกองทุน RMF LTF?

ชมคลิป CIMB-PRINCIPAL iPROP RMF จากงาน FINNOMENA RMF LTF Showcase @ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย