สุดสัปดาห์นี้ผมขอพาทุกคนมาทำความรู้จักกับ ORI หุ้นอสังหาฯ จากทุน 10 ล้านบาทสู่รายได้หลักหมื่นล้านบาทที่เพิ่งมีการ SPIN OFF ทำ IPO หุ้น BRI กันดีกว่าว่าจะมีความน่าสนใจแค่ไหน หรือมีอะไรที่เราควรรู้บ้าง?
ORI คือใคร? ทำอะไร?
- ORI คือบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ตั้งแต่ปี 2552 ด้วยทุนจะเบียน 10 ล้านบาท มีรายได้หลักมาจากการพัฒนาคอนโดเป็นหลักตามมาด้วยบ้านจัดสรร (หากอิงจากยอดสัดส่วนรายได้การส่งมอบเมื่อปี 2020 และช่วงไตรมาส 3 ปี 2021) เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน รวมไปถึงโรงแรมต่าง ๆ ที่ทางบริษัทเริ่มพัฒนาในส่วนนี้เพื่อให้เกิดการสร้างรายได้แบบต่อเนื่อง (Recurrring income) เช่น ค่าเช่าต่าง ๆ นอกจากนั้นบริษัทยังมีรายได้จากการให้บริการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาฯ เล็กน้อย เช่น การบริหารนิติบุคคลในอสังหาฯ (คิดตัวอย่างง่าย ๆ เป็นนิติคอนโด) บริการตัวแทนขาย แม่บ้านและอื่น ๆ
- สัดส่วนรายได้หลักเรือธงมาจากการพัฒนาอสังหาฯ พวกคอนโด บ้าน โรงแรมที่ 88.80% (ตามรายงานประจำปี 2563)
ภาพแสดงสัดส่วนรายได้ ที่มา: รายงาน 56-1 ปี 2563
รู้จักกลยุทธ์และกลยุทธ์ที่น่าสนใจของบริษัท
- มีการเจาะลูกค้าผ่านคอปเซปต์แต่ละโครงการให้เหมาะสมกับลูกค้า เช่น โครงการ Kensington เน้นเจาะลูกค้าที่มีรายได้ต่อเดือน 20,000-35,000 บาท วัยทำงานไปจนถึงระดับบนอย่างโครงการ Park Origin ที่ไปสุด เจาะลูกค้ารายได้ต่อเดือน 60,000 บาทขึ้นไป หรืออาจะเรียกได้ว่ามีการพยายามเข้าถึงลูกค้าหลากหลายกลุ่มไม่เจาะ Segment ใด Segment หนึ่งอย่างเดียว
ภาพแสดง Segment ลูกค้าของ ORI ที่มา: รายงาน 56-1 ปี 2563
- ใช้กลยุทธ์ในการขยายหลัก ๆ ผ่านการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าหรือที่ที่คนยังเข้าไปไม่เยอะ คอนโดไม่มาก ที่ที่โรงเรียน ห้างฯ กำลังขึ้นหรือกำลังมีสิ่งอำนวยความสะดวก ออกแนวเชิงรุกชิงใช้ความได้เปรียบในการเข้าไปพัฒนาก่อน คล้าย ๆ กับวิธีที่คนสมัยก่อนไปซื้อที่ดินตรงที่ที่เริ่มมีถนนและราคายังไม่แพงประมาณนั้น
- กลยุทธ์ดังที่ว่าอาจทำให้บริษัทไม่ต้องไปขับเคี่ยวหรือไปแชร์รายได้กับพื้นที่ทำเลทองใจกลางเมืองเข้าข่าย (Red ocean) ที่เข้าไปแล้วอาจจะอิ่มตัว ยอดจองไม่หวือหวา เพราะ คอนโดหรือแม้แต่บ้านก็มีให้เลือกสรรมากมายอยู่แล้ว หรือเข้าไปแล้วก็ต้องไปขับเคี่ยวหาที่ยืนแบ่งรายได้กับเจ้าที่มีอีก
- สัดส่วนลูกค้ายังเป็นชาวไทยเป็นหลักที่ 92% และชาวต่างชาติอีก 8% (ตามรายงานประจำปี 2563)
- ช่วงหลังบริษัทมีผุดแคมเปญที่น่าสนใจอย่าง “Everyone Can Sell” ที่เปิดโอกาสให้พนักงานบริษัทเป็นเซลล์ขายได้ทุกคนและได้ส่วนแบ่งโดยรายได้ในส่วนนี้เติบโตค่อนข้างหวือหวาอีกทั้งยังมีรายได้มาจากการขายห้องพร้อมอยู่เป็นสัดส่วนค่อนข้างเยอะช่วยให้รับรู้รายได้ได้ไว แต่หากคิดเป็นสัดส่วนจากรายได้หลักทั้งหมดของบริษัทก็อาจจะเรียกได้ว่ายังไม่ได้มีนัยยะสำคัญมากนัก (10% ของรายได้ทั้งหมดในปี 2563)
ภาพแสดงการเติบโตของรายได้ในโครงการ “Everyone Can Sell” ของ ORI ที่มา: เอกสารนำเสนอประจำปี 2563
ข้อมูลอื่น ๆ ที่น่ารู้ของบริษัท
- อีกหนึ่งข้อมูลที่น่าสนใจก็คืออาคารไม่เกิน 8 ชั้น โดยเฉลี่ยจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 12-15 เดือน (ปีถึงปีเศษ) ในขณะที่อาคารแบบ 8 ชั้น ขึ้นไปจะใช้เวลาสร้างประมาณ 24-36 เดือน (2-3 ปี) ซึ่งข้อมูลในส่วนนี้น่าจะเป็นประโยชน์ในการประมาณการรายได้ถ้าบริษัทมีการขึ้นโครงการใหม่ ๆ หรือเช็คของเก่าว่าสร้างเมื่อไรจะรับรู้ตอนไหน (อันหลังมีคนแนะนำมาอีกทีนะครับ)
- มียอดการเปิดขายก่อนการก่อสร้างเฉลี่ย (Pre-sale) ที่ 60% หรือพูดง่าย ๆ ว่าโดยเฉลี่ยแล้วหากผุดโครงการขึ้นมาโครงการหนึ่งก็อาจมีคนเข้าไปจับจองประมาณ 60% ในขณะที่ช่วงก่อสร้างมียอดจองเฉลี่ยที่ 25% และตอนสร้างเสร็จอีก 15% โดยข้อมูลในส่วนของ Pre-sale อาจนำไปใช้ประโยชน์ในการคิดยอด Backlog ได้ต่อเนื่องอีกทีหนึ่ง
- ในช่วงปี 2563 มียอดขายก่อนการก่อสร้างเฉลี่ยอยู่ที่ 65% ของยูนิตที่เปิดขาย ซึ่งถือได้ว่ายังอยู่เหนือค่าเฉลี่ย
- บริษัทมีการขายห้องชุดออนไลน์ในช่วงโควิด ช่วยลดต้นทุน (ไม่ต้องสร้างสำนักงานขาย ตัดค่าไฟ ค่าก่อสร้างส่วนนั้นและอื่น ๆ ออก เป็นต้น) ซึ่งมีโครงการที่ขายหมดผ่านวิธีนี้ด้วย
ข้อมูลเชิงตัวเลขที่น่าสนใจ
- มี Backlog รอรับรู้รายได้อีก 29,861 ล้านบาทในปี 2022-2024 โดยมียอดรับรู้ไปแล้วราว ๆ 12,000 ล้านบาท และเหลือรายได้ที่รอรับรู้ในปีนี้อีก 4,498 ล้านบาท เท่ากับว่าในปี 2021 บริษัทจะมีรายได้อยู่ที่ราว ๆ 13,800 ล้านบาท ในขณะที่ส่วนของ JV Project (Joint venture project) น่าจะไปบันทึกในส่วนแบ่งกําไร (ขาดทุน) จากเงินลงทุนในการร่วมค้าอีกที (ต้องขอบคุณพี่ที่แนะนำในส่วนนี้ด้วยครับทีแรกนึกว่าไปบันทึกเป็นรายได้รวมกัน)
ภาพแสดง Backlog ของ ORI ที่มา: เอกสารนำเสนอไตรมาส 3 ปี 2564
- บริษัทตั้งเป้ากำไรขั้นต้น (Gross margin) ปี 2022-2024 เฉลี่ย ๆ อยู่ที่ราว ๆ 36%-37% ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิ (Net profit margin) เฉลี่ย ๆ อยู่ที่ราว ๆ 23%-26% ซึ่งข้อมูลในส่วนนี้น่าจะเอาไปเคาะกำไรขั้นต้นกับกำไรสุทธิในอนาคตได้อีกทีหากเราไปขุดเพิ่มว่าโครงการต่าง ๆ เริ่มสร้างเมื่อไรสร้างเสร็จเมื่อไร
- ปัจจุบัน PE ของหุ้นอยู่ที่ราว ๆ 9 เท่า โดยการเติบโตของกำไรในช่วง 5 ปีย้อนหลัง (อิงจาก FINNOMENA Stock) ตั้งแต่ปี 2015 จะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 65% ส่วนในอนาคตอาจลองเอาข้อมูลก่อนหน้าบวกกับไปเจาะเพิ่มในรายแล้วคิดดูนะครับ ผมขอไม่ทายอนาคตละกัน (เกิดโลกแตก จีนทะเลาะกับเมกา สหรัฐฯ ล้มละลาย บริษัทออกหุ้นเพิ่ม นานาจิตตัง เดี๋ยวเปลี่ยนอีก)
- สิ่งที่ต้องโน้ตไว้นิดนึงก็คือ D/E ที่ 1.91 เท่า ซึ่งถามไว้อยู่ตามเกณฑ์ไหมก็อยู่ในเกณฑ์ที่ไม่เกิน 2.5 เท่าครับ ส่วนใคร Conservative หน่อยก็อาจจะหยุดคิดนิดหนึ่ง
- แต่ถึงแม้ D/E จะอยู่ประมาณแบบที่ว่า แต่อัตราส่วนสภาพคล่อง (Current ratio) ของบริษัทก็อยู่ที่ราว ๆ 1.95 เท่าตอนปี 2563 แต่ก็ต้องโน้ตไว้นิดหนึ่งว่าน่าจะมาจากต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นหลัก ซึ่งหากไปเจาะสัดส่วนหลัก ๆ แล้วก็จะเป็นต้นทุนที่ดิน
- สรุปรายได้รวมและกำไรสุทธิของบริษัท
ภาพแสดงการเติบโตของบริษัทในช่วง 10 ปี ที่มา: FINNOMENA Stock
ดูข้อมูลหุ้น ORI แบบละเอียดจัดเต็มได้ ที่นี่
ปิดท้ายด้วยข้อมูลของ BRI บริษัท SPINOFF ของ ORI
- เป็นส่วนที่ทำเกี่ยวกับบ้านของ ORI มีโครงการออกแนวแบ่งตาม Segment เหมือนเดิม เช่น Brighton (เน้นเจาะลูกค้าระดับกลาง รายได้ 30,000 บาท – 50,000 บาทต่อเดือน เจาะกลุ่ม First-jobber เพิ่งเริ่มทำงาน) ไปจนถึง Belgravia (เน้นเจาะลูกค้าระดับบน รายได้ 500,00 บาทต่อเดือน เจาะผู้บริหารระดับสูงหรือเจ้าของธุรกิจ)
ภาพแสดง Segment ลูกค้าต่าง ๆ ที่มา: รายงานลักษณะการประกอบธุรกิจจากเว็บไซต์ market.sec.or.th
- เน้นขยายในพื้นที่ที่เริ่มมีการพัฒนาเหมือนเดิม (มีการสร้างรถไฟฟ้า มีการลงทุนใน ห้าง โรงเรียน โรงพยาบาล) ที่สักพักน่าจะกลายเป็นชุมชนต่อไป
- ORI มีสัดส่วนถือหุ้นใน BRI ราว 70% หลัง IPO เสนอขายหุ้นและ Warrant เรียบร้อย (ที่มา: หนังสือชี้ชวนหัวข้อ: ข้อมูลหลักทรัพย์และผู้ถือหุ้น วันที่: 22 พฤศจิกายน 2564)
- ในส่วนของ BRI ที่เป็นอีกหนึ่งไลน์ธุรกิจของ ORI ที่เกี่ยวกับบ้านค่อนข้างน่าจับตามองเพราะมีการเติบโตค่อนข้างโดดเด่นถึงแม้จะยังมีสัดส่วนรายได้ตอนรับรู้ไม่เท่าธุรกิจคอนโดก็ตาม
ภาพแสดงสัดส่วนการส่งมอบใน Segment ต่าง ๆ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 ที่มา: เอกสารนำเสนอ ORI ไตรมาสที่ 3 ปี 2564
- รายได้รวมของบริษัท
- ปี 2561: 515.47 ลบ.
- ปี 2562: 1,561.01 ลบ.
- ปี 2563: 2,342.09 ลบ.
- กำไรสุทธิของบริษัท
- 71.65 ลบ.
- 207.14 ลบ.
- 348.72 ลบ.
คิดเห็นอย่างไรคอมเมนต์กันมาได้เลยนะครับและหากผิดพลาดประการใดก็ขออภัยด้วยครับ
**บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาเชียร์ซื้อขายหุ้นแต่อย่างใดนะครับ เน้นให้ความรู้และสรุปข้อมูลที่น่าจะเป็นประโยชน์เป็นหลัก**
ขอให้ทุกคนโชคดีครับ
Mr. Serotonin
ดูข้อมูลหุ้น ORI แบบละเอียดจัดเต็มได้ ที่นี่
References
https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=354732&lang=th
https://www.efinancethai.com/advertorial/AdvertorialMain.aspx?release=y&name=ad_202112031523
https://investor.origin.co.th/en/downloads/events-and-presentations
https://investor.origin.co.th/en/downloads/events-and-presentations?year=2020
คำเตือน
ผู้ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน | ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต | ผู้เขียนบทความนี้มิได้รับค่าตอบแทนหรือมีส่วนได้ส่วนเสียกับบริษัทที่กล่าวถึงในบทความนี้แต่อย่างใด | ข้อมูลและการคาดการณ์ที่ปรากฏในบทความนี้จัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลในอดีตร่วมกับการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน แต่ทั้งนี้ไม่อาจรับรองความสมบูรณ์แท้จริงและความแม่นยำของการวิเคราะห์ข้อมูลในอนาคตได้
ผู้เขียน
